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  집합건물 관리위원 선출 전자투표, 후보 없는 선거구 명부 제외 가능할까

  오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 집합건물에서 관리위원 또는 관리인 선출을 위한 전자투표가 확산되면서 “후보자가 없는 선거구는 전자투표 명부에서 제외할 수 있는가”를 둘러싼 실무 문의가 이어지고 있다. 전문가들은 후보자가 전혀 없는 경우 해당 선거구는 사실상 투표 대상 안건이 성립되지 않기 때문에 전자투표 명부에서 제외해 운영할 수 있다고 설명한다. 다만 이는 법률상 자동으로 정해지는 사항이 아니라 관리규약, 선거관리규정, 선거관리위원회 의결 등 절차적 근거를 명확히 갖춰야 한다고 강조한다. 집합건물법상 관리위원은 원칙적으로 관리단집회의 결의로 선출되며, 규약이 있는 경우에는 선거구를 정해 구역별로 선출할 수 있다. 또한 선거구와 선거구별 관리위원 수 역시 관리규약에서 정하도록 하고 있다. 관리위원 선출 역시 후보자가 있어야 투표가 가능하다. 특정 구역 또는 선거구에 후보자가 전혀 없는 경우에는 해당 부분의 선출 절차 자체가 사실상 진행될 수 없으며, 실무적으로는 ▲후보자가 있는 선거구는 전자투표를 진행하고 ▲후보자가 없는 선거구는 재공고 또는 추가 모집을 실시하는 방식으로 운영된다. 따라서 후보자가 없는 선거구를 전자투표 명부에서 제외하는 것은 가능하다는 해석이 많다. 다만 중요한 것은 단순히 명부를 제외하는 행위 자체가 아니라, 전체 구분소유자가 그 사실을 명확히 알 수 있도록 절차를 갖추는 것이다. 관리단 또는 선거관리위원회는 후보 등록 마감 후 ▲후보자 현황 ▲관리위원 후보 유무 ▲후보자 부재에 따른 재공고 여부 ▲실제 전자투표 대상 구역 등을 명확히 공고해야 한다. 특히 전자투표를 실시하는 경우에는 소집통지 단계에서 전자투표 주소, 투표 기간, 기술적 사항 등도 함께 명확히 안내해야 한다. 사전 공고 없이 일부 구역만 명부에서 제외할 경우 “특정 구분소유자를 임의로 배제했다”는 분쟁으로 이어질 수 있다. 또한 후보자가 1명인 경우와 후보자가 전혀 없는 경우는 법적으로 구분된다. 후보자가 정원과 같아 사실상 경쟁이 없는 경우에는 관리규약 또는 선거관리규정에 ‘단독후보 무투표 선출’ 규정이 있는 경우에 한해 무투표 선출이 가능하다. 반면 후보자가 아예 없는 경우에는 선출 자체가 불가능하므로 재공고 또는 보궐 절차가 필요하다. 따라서 “후보가 없으니 그냥 제외하면 된다”거나 “후보가 1명이면 자동 당선된다”는 단순한 접근은 분쟁의 소지가 될 수 있다. 집합건물 전문가들은 후보 없는 선거구의 명부 제외 자체보다 ▲관리규약상 근거 ▲선거관리위원회 의결 ▲후보등록 현황 ▲공고문 ▲의사록 보존이 훨씬 중요하다고 강조한다. 한 실무 전문가는 “집합건물 분쟁의 상당수는 관리비보다 대표자 선출 절차에서 시작된다”며 “관리위원 선출이 적법해야 이후 관리권, 관리비, 계약 문제까지 안정될 수 있다”고 말했다. 전자투표는 관리 효율성을 높이는 수단이지만, 집합건물에서는 빠른 선출보다 분쟁 없는 적법한 선출이 더욱 중요하다는 점이 다시 강조되고 있다.내용을 바탕으로 제작한 예시이미지입니다.

  2026-05-06

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  [기획시리즈 ②] 껍데기뿐인 규약은 가라. ‘진짜’ 우리 건물 관리규약 제정법

   지난 1편에서는 집합건물 관리의 헌법인 '관리규약의 중요성'을 짚었다. 그렇다면 현재 우리 건물에 맞는 관리규약은 어떻게 만들어야 할까. 전문가들은 관리규약 제정은 단순한 행정 절차가 아닌, 향후 발생할 수 있는 수천만 원대 법적 분쟁을 예방하는 핵심 경영 활동으로 봐야 한다. '복붙'은 그만!…우리 건물만의 특성 반영한 초안 작성이 중요관리규약 제정의 첫 단계는 초안 작성이다. 많은 관리단이 지자체 표준관리규약을 그대로 사용하는 경우가 적지 않지만, 이는 현실과 괴리된 '껍데기 규약'으로 전락할 가능성이 크다. 지자체의 표준관리규약을 참고하되, 우리 건물의 운영 현실을 냉정하게 반영하여 건물 특성에 부합하는 세밀한 설계가 요구된다. 핵심 체크리스트 :△ 주차장 운영 방식(지정주차, 유료화 등)△ 업종별 공용관리비 차등 부과 기준△ 옥상·테라스 등 공용부분의 전속 사용권 여부△ 관리비 체납 시 연체료율 및 단전·단수 조치등 분쟁이 빈번한 항목을 중심으로 구체적인 기준을 설정해야 한다. 시설관리 전문가는 "초기 규약 설계가 부실하면 이후 모든 갈등이 규약 해석 문제로 번진다"고 지적했다.규약 제정의 최대 난관, '결의 요건' 채우기규약 제정 과정에서 가장 큰 장벽은 법정 의결 요건이다.집합건물법상 관리규약을 제정(또는 변경)하기 위해서는 매우 까다로운 요건을 충족해야 한다. 현행 집합건물법 원칙에 따르면 관리규약 제정 또는 변경을 위해서는 관리단집회(총회)를 열어 구분소유자 수 및 의결권(전유면적 기준) 모두 4분의 3 이상 찬성이 필요하다. 문제는 현실적으로 이 요건을 집회 방식으로 충족하기 어렵다는 점이다. 이에 따라 최근에는 서면·전자 결의가 대안으로 활용되고 있다. 현실적으로 동일한 일시에 소유주 75% 이상이 모이기는 어렵기에 이 상황을 반영하여 집회를 열지 않고 서면이나 전자투표 방식을 통해 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 합의를 얻는 방식이 효율적인 방안이라 할 수 있다.절차 무너지면 무효…투명성이 곧 방어책전문가들은 절차적 정당성이 훼손될 경우 규약 자체가 무효로 돌아갈 수 있다고 경고한다. 단순히 의결 정족수를 채웠다고 해서 모든 절차가 정당화되는 것은 아니라는 지적이다. 결국 규약의 효력을 좌우하는 것은 형식적 요건이 아니라 절차적 정당성이라는 점을 거듭 강조한다. 그렇다면 현장에서 반드시 짚고 넘어가야 할 주요 유의사항은 무엇일까. △ 집회 소집 통지는 최소 1주일 전, 목적사항을 명확히 기재해 발송△ 투표 참여자의 본인 여부 철저 확인△ 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등 적법 서류 검증  이 과정이 미흡할 경우 일부 소유주가 제기하는 총회 결의 무효 확인 소송으로 이어질 수 있다. 실제로 관리규약이 법원에서 무효 판단을 받는 사례도 적지 않다."초기 설계가 비용 절감"…전문가 자문 필요성 커져관리규약은 한 번 제정되면 장기간 건물 운영의 기준이 된다. 특히 소유주의 재산권과 직결되는 만큼, 사소한 조항 하나가 큰 분쟁으로 확대될 수 있다. 이에 따라 업계에서는 초기 단계부터 관리 전문업체 또는 법률 전문가의 자문을 받는 것이 필수적이라는 의견이 힘을 얻고 있다. 형식적인 규약을 벗어나 현실을 반영한 맞춤형 규약과 투명한 절차를 갖추는 것, 이것이 안정적인 집합건물 관리의 출발점이며 장기적인 건물 운영 비용을 줄이는 지름길이다. 기획 담당자집합건물타임즈 법무팀

  2026-04-23

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  상가 '깜깜이 관리비' 없앤다…세부 내역 공개 의무화

  앞으로 상가 임차인은 자신이 낸 관리비가 어떻게 쓰이는지 세부 내역을 확인할 수 있게 된다. 법무부는 개정 '상가건물 임대차보호법' 시행에 맞춰 관리비 항목 공개 기준을 구체화한 시행령 일부개정안을 17일 입법예고했다. 이번 개정안은 5월 12일 법 시행에 맞춰 임차인의 관리비 내역 제공 요청권을 실질적으로 보장하기 위해 마련됐다.[사진제공] 클립아트코리아그동안 일부 상가에서 관리비 항목을 불투명하게 운영하거나 근거 없이 인상하는 이른바 '깜깜이 관리비' 문제가 지속적으로 제기돼 왔다. 이에 정부는 임대인이 제공해야 하는 관리비 내역의 범위와 방식을 명확히 규정했다. 시행령 개정안에 따르면 임대인은 임차인에게 관리비 내역을 제공할 때 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비 등 총 14개 항목으로 구분해 세부 내역을 제시해야 한다. 이를 통해 임차인은 자신이 납부하는 관리비가 어떤 항목에 사용되는지 구체적으로 확인할 수 있게 된다. 관리비 부과의 근거가 명확해지면서 과다 청구나 임의 인상에 대한 분쟁도 줄어들 것으로 기대된다. 영세 임대인의 부담을 고려한 예외 규정도 마련됐다. 임차인 1인의 월 관리비가 10만 원 미만인 소규모 상가의 경우, 항목별 금액을 모두 기재하지 않고 관리비에 포함된 항목만 고지하는 방식으로 간소화할 수 있다. 법무부는 이번 제도 개선으로 상가 관리비 운영의 투명성이 높아지고, 임차인의 알 권리가 강화될 것으로 보고 있다. 정성호 법무부 장관은 "관리비 과다 청구로 인한 피해를 줄이고 소상공인의 권익을 보호하는 계기가 될 것"이라며 "고물가 시대에 소상공인의 부담을 완화하는 민생 대책을 지속 추진하겠다"고 밝혔다. 문의: 법무부 법무심의관실(02-2110-4264) [출처] 대한민국 정책브리핑(www.korea.kr)

  2026-04-07

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  건축물 정보통신설비 관리 강화…의무 대상 확대

  정부가 건축물 내 정보통신설비의 안전성과 성능 확보를 위해 유지관리 제도를 대폭 강화하고, 의무 적용 대상을 단계적으로 확대한다.[사진제공]클립아트코리아 과학기술정보통신부는 최근 「정보통신공사업법」 개정에 따른 후속 조치로 일정 규모 이상 건축물을 대상으로 정보통신설비 유지보수·관리자 선임 의무를 도입하고, 적용 범위를 순차적으로 넓혀 나갈 계획이라고 밝혔다. 이번 제도는 건축물 내 통신·방송·인터넷 설비의 중요성이 증가하는 가운데, 그간 유지관리 기준과 책임이 명확하지 않아 발생해 온 장애 및 안전 문제를 개선하기 위해 마련됐다. 이에 따라 연면적 5,000㎡ 이상 건축물의 관리주체는 정보통신설비 유지보수·관리자를 반드시 선임하거나 전문업체에 위탁해야 하며, 정기적인 점검과 성능 유지관리를 수행해야 한다. 특히 반기 1회 이상 유지보수 점검과 연 1회 이상의 성능 점검이 의무화된다.  의무 적용 대상은 단계적으로 확대된다. 우선 2025년 7월부터는 연면적 3만㎡ 이상 건축물에 적용되며, 2026년에는 1만㎡ 이상, 2027년에는 5,000㎡ 이상 건축물까지 확대된다. 다만 공동주택은 이번 의무 대상에서 제외된다. 관리주체는 관리자 선임 후 30일 이내에 관할 지자체에 신고해야 하며, 점검 결과와 유지관리 이력도 체계적으로 기록·관리해야 한다. 관리자는 정보통신기술자 자격을 갖추고 일정 교육을 이수해야 한다. 정부는 제도 이행 여부를 지속적으로 점검하고, 의무를 위반할 경우 과태료를 부과하는 등 관리 감독을 강화할 방침이다. 과기정통부 관계자는 “정보통신설비를 전기·소방 설비와 같이 필수 관리 대상으로 체계화함으로써 통신 장애를 예방하고 국민 생활의 안전성과 편의를 높일 것”이라며 “향후 제도 운영 상황을 고려해 적용 대상 확대도 검토할 계획”이라고 밝혔다.

  2026-03-27

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  [기획시리즈 ①] 우리 건물의 헌법, '관리규약' 제대로 알고 계십니까?

  건물은 완공 이후 시간이 지날수록 물리적 노후화를 피할 수 없다. 그러나 동일한 조건에서 출발한 건물이라도 관리 방식에 따라 10년 뒤 건물의 자산 가치는 크게 달라진다.이 때문에 최근 건물 관리는 단순 유지·보수를 넘어 자산 운영의 영역으로 인식되고 있다. 이러한 관리 체계의 기준이 되는 것이 바로 ‘관리규약’이다. 관리규약은 건물 운영의 원칙과 기준을 정하는 내부 규범으로, 분쟁 예방과 효율적인 관리의 핵심 장치다.  하지만 현장에서는 그 중요성이 충분히 인식되지 못하거나 형식적으로 운영되는 경우도 적지 않다.1. 적용 법률과 관리단, 기본 구조부터 이해해야건물 관리에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 해당 건물이 어떤 법의 적용을 받느냐는 것이다. 공동주택의 경우 「공동주택관리법」이 적용되며, 일정 규모(300세대 이상이거나 승강기가 설치된 150세대) 이상의 아파트는 국가의 엄격한 관리·감독 아래 운영된다. 반면 상가, 오피스텔, 지식산업센터같은 집합건물에 속한 건축물들은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받으며, 이 경우 소유자 중심의 자율성이 크지만, 그만큼 관리 사각지대에 놓이거나 내부 분쟁 발생 확률도 높아진다. 집합건물에서 흔히 발생하는 오해는 ‘관리단을 별도로 설립해야 한다’는 인식이다. 그러나 법적으로는 구분소유자가 2인 이상 존재하는 경우, 별도의 절차 없이 관리단이 자동으로 성립된다. 즉, 소유자는 이미 관리단의 구성원으로서 건물 운영에 대한 권리와 책임을 함께 갖는다.2. 표준규약의 한계, 맞춤형 관리규약이 필요한 이유 "우리는 관리단 만든 적 없는데요?"집합건물법의 적용을 받는 상가나 오피스텔 소유주들이 가장 많이 하는 오해이다. 상가나 오피스텔 등 분양된 건물의 소유자가 2인 이상이 되면, 별도의 설립 절차 없이 '관리단'은 법적으로 자동 설립된다. 즉, 건물을 소유하는 순간 우리는 이미 관리단의 일원이며, 건물 운영에 대한 권리와 책임을 동시에 갖게 되는 것이다. 일부 건물에서는 지자체가 제공하는 표준관리규약을 그대로 사용하는 사례가 있다.표준규약은 참고자료로서 의미는 있지만, 개별 건물의 특성을 충분히 반영하지 못한다는 한계가 있다. 건물마다 주차장 운영 방식, 공용시설 구성, 입점 업종 등이 다르기 때문에, 이를 반영하지 않은 규약은 실제 운영 과정에서 혼선을 초래할 수 있다.특히 업종별 관리비 부과 기준이나 공용공간 사용 방식이 명확하지 않을 경우, 이해관계자 간 갈등으로 이어질 가능성이 높다. 결국 모호한 규약은 분쟁의 원인이 되고, 이는 추가적인 비용과 비효율로 이어진다.반대로 현실을 반영한 명확한 관리규약은 분쟁을 예방하고 관리 효율성을 높이는 핵심 수단이 된다. ▲ 맞춤형 규약의 필요성: 업종별 관리비 부과 기준(예: 물이나 전기를 많이 쓰는 업종), 외부인 주차 요금 징수, 옥상 등 공용부분의 전속 사용권 등 우리 건물만의 특성을 반영한 세부 조항이 반드시 필요하다. ▲ 리스크 예방: 애매한 규약은 훗날 소송과 분쟁의 불씨가 된다. 명확한 관리규약 제정은 불필요한 법적 비용을 막는 최고의 리스크 관리 수단이다.[결론] 관리규약은 자산 가치를 지키는 첫 단추!우리 건물의 관리규약이 현행 법령에 부합하는지, 그리고 현실적인 문제를 제대로 반영하고 있는지 점검할 필요가 있다. 제대로 정비된 관리규약과 투명한 관리 시스템은 건물의 수명을 연장하고 부동산 가치를 극대화하는 가장 확실한 투자다. 지금이 바로 이를 다시 살펴볼 시점이다. 기획 담당자집합건물타임즈 법무팀

  2026-03-26

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