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  집합건물 여름철 폭염, 집중호우 대비 철저히

  [이미지편집] 집합건물타임즈최근 기후변화의 영향으로 집중호우와 폭염이 반복되면서 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 집합건물의 안전관리 중요성이 커지고 있다. 특히 여름철에는 침수, 누전, 정전, 승강기 고장, 기계설비 이상, 화재 등의 위험이 증가하는 만큼 건물 관리주체의 철저한 대비가 요구된다. 전문가들은 "여름철 안전사고는 대부분 사전 점검과 유지관리를 통해 예방할 수 있으며, 관련 법령에서도 관리주체의 안전관리 의무를 명확히 규정하고 있다"고 설명한다. 지원 대상은 육지와 연결되지 않아 여객선을 이용해야 하는 섬을 방문하는 여행객이다. 팀 단위로 신청할 수 있으며, 7월부터 8월 사이 1박 2일 이상 섬 여행을 한 경우 여행 경비 일부를 지원받을 수 있다.집중호우 대비 배수시설 점검 필수여름철 가장 빈번하게 발생하는 사고는 침수 피해다. 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」은 시설물 관리주체에게 안전점검 및 유지관리 의무를 부여하고 있으며, 건축물 관리자는 배수로, 집수정, 우수관, 지하주차장 배수시설 등을 정기적으로 점검해야 한다. 특히 지하주차장을 보유한 집합건물은 집중호우 시 침수 위험이 높아 배수펌프 작동 상태와 역류 방지시설을 사전에 확인할 필요가 있다. 실제로 최근 수년간 발생한 침수사고 상당수가 배수시설 관리 미흡과 전기설비 침수로 인한 2차 피해로 이어진 사례가 보고되고 있다.전기설비 안전관리 의무 강화장마철에는 누전과 감전사고 위험도 증가한다. 「전기안전관리법」에 따르면 일정 규모 이상의 건축물은 전기안전관리자를 선임하거나 전문기관에 위탁하여 전기설비를 관리해야 한다. 관리주체는 분전반, 수배전반, 비상발전기, 접지설비 등의 이상 유무를 점검해야 하며, 침수 우려 지역의 전기설비는 사전 보호조치를 시행해야 한다. 전문가들은 집중호우 이후에는 반드시 절연저항 측정과 누전 여부를 확인한 뒤 전원을 투입해야 한다고 조언한다.기계설비 유지관리도 법적 의무 폭염이 이어지는 여름철에는 냉방설비 사용량이 급증한다. 「기계설비법」 제17조는 일정 규모 이상의 건축물에 대해 기계설비 성능점검을 실시하도록 규정하고 있다. 냉동기, 냉각탑, 공조기, 급수설비, 배수설비 등의 성능 저하는 단순 불편을 넘어 건물 전체 운영에 영향을 줄 수 있다. 특히 냉각탑과 저수조는 여름철 세균 번식 위험이 높아 정기적인 점검과 청소가 필요하다.승강기 안전점검도 중요 폭우와 낙뢰 발생 시 승강기 고장 사례가 증가한다. 「승강기 안전관리법」은 승강기 관리주체에게 자체점검과 유지관리 의무를 부여하고 있다. 여름철에는 침수 가능성이 있는 승강기 피트(Pit) 부분과 비상통화장치, 비상전원장치 등을 중점적으로 점검해야 한다. 승강기 침수는 이용자 고립사고로 이어질 수 있어 집중호우 예보 시 선제적인 운행 제한 조치도 검토할 필요가 있다.폭염 속 화재 위험도 높아져 고온다습한 환경은 전기설비 과부하와 냉방기기 과열을 유발할 수 있다. 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」은 소방시설의 정상 작동 상태 유지 의무를 규정하고 있다. 관리주체는 화재수신기, 소화기, 옥내소화전, 자동화재탐지설비 등의 작동 상태를 점검해야 하며, 비상구와 피난통로 확보 여부도 확인해야 한다. 여름철 화재는 냉방기 사용 증가와 전기적 요인으로 발생하는 경우가 많아 전기설비 점검과 함께 소방시설 관리가 병행되어야 한다.안전한 여름은 평소 관리에서 시작된다 집합건물의 안전은 단순히 사고 발생 후 대응하는 것이 아니라 사전에 위험요인을 제거하는 예방 활동에서 시작된다. 집중호우와 폭염은 매년 반복되는 계절적 재난이지만, 관련 법령에 따른 점검과 유지관리만 제대로 이행해도 상당수 사고는 예방할 수 있다. 배수시설 점검, 전기설비 관리, 기계설비 성능점검, 승강기 안전관리, 소방시설 유지관리는 선택이 아닌 법적 의무다. 건물의 가치와 입주자의 안전을 지키기 위해 관리단과 관리인은 올여름에도 안전점검을 최우선 과제로 삼아야 할 시점이다.

  2026-08-03

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  [기획 시리즈 ④]건물 혈관 막는 '미납 관리비'

   건물 운영에 필요한 관리비가 제때 걷히지 않으면 건물의 정상적인 운영은 물론 안전관리에도 심각한 차질이 발생한다. 시설물 안전점검과 노후 설비 교체가 지연되고, 결국 그 부담은 성실하게 관리비를 납부하는 입주자와 구분소유자들에게 전가된다. 전문가들은 미납 관리비를 단순한 체납 문제가 아닌 "건물의 생명력을 약화시키는 '혈관 질환'" 으로 보고, 법적 절차에 따른 체계적인 대응이 무엇보다 중요하다고 강조한다. 그렇다면 미납 관리비를 합법적이면서도 효과적으로 회수하기 위해서는 어떤 절차와 대응이 필요할까. 성공적인 체납 관리의 핵심 노하우를 단계별로 살펴보자.골든타임을 놓치지 마라… 초기 대응의 핵심은 '내용증명'관리비 체납은 시간이 지날수록 회수 가능성이 크게 낮아진다. 일반적으로 2~3개월 이상 연체가 발생하면 즉시 대응에 나서는 것이 바람직하다. 가장 먼저 활용하는 방법은 우체국 내용증명 발송이다. 내용증명 자체에 강제집행 효력은 없지만, "지정된 기한까지 납부하지 않을 경우 법적 조치와 단전·단수를 진행하겠다"는 의사를 공식적으로 전달하는 효과가 있다. 또한 이후 소송이 진행될 경우 중요한 증거자료로 활용될 수 있어 초기 대응 수단으로 널리 활용된다.빠르고 저렴한 법적 대응… '지급명령'과 '가압류' 활용내용증명에도 납부가 이루어지지 않는다면 정식 소송보다 신속하고 비용 부담이 적은 법적 절차를 고려할 수 있다. ▶ 지급명령 신청법원에 서류를 제출하면 채무자에게 지급명령이 송달되는 제도다. 채무자가 2주 이내 이의를 제기하지 않을 경우 확정판결과 동일한 효력이 발생하며, 이후 강제집행이나 부동산 경매 절차를 진행할 수 있다. ▶ 가압류체납자가 재산을 처분하거나 부동산을 매각하는 것을 방지하기 위한 보전처분이다. 특히 관리비 회수가 어려워질 가능성이 있는 경우 체납자의 부동산을 미리 묶어둘 수 있는 효과적인 수단으로 평가된다.단전·단수는 신중해야… 자칫 형사처벌 대상 될 수도현장에서 가장 많이 거론되는 방법이 단전·단수 조치다. 하지만 충분한 법적 근거 없이 이를 시행할 경우 관리인이나 관리단 관계자가 오히려 업무방해죄 등 형사상 책임을 질 수 있어 각별한 주의가 필요하다. 대법원 판례는 단전·단수가 정당행위로 인정되기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 한다고 보고 있다. 관리규약에 단전·단수에 관한 명확한 근거 조항이 있을 것사전에 충분한 경고와 납부 독촉 등 통지 절차가 이루어질 것체납 기간과 체납 금액 등 조치의 동기가 객관적으로 정당할 것 즉, 관리규약이 제대로 마련되지 않은 상태에서 물리적으로 전기나 수도를 차단하는 행위는 매우 위험하며, 반드시 법률 검토를 거쳐 신중하게 진행해야 한다.경매 후에도 받을 수 있다… '공용부분 관리비'는 승계 대상체납자의 호실이 경매로 넘어가거나 소유권이 이전되는 경우에도 관리비 회수 가능성은 남아 있다. 대법원 판례에 따르면 새로운 소유자(낙찰자 등)는 체납된 관리비 가운데 '공용부분 관리비'에 대해서는 승계하여 납부할 의무가 있다. 다만 전유부분(개별 사용분) 관리비와 연체료는 승계 대상이 아니다. 따라서 관리단은 공용부분과 전유부분 관리비를 명확히 구분하여 회계 처리해야 하며, 공용부분 체납액에 대해서는 새로운 소유자에게 적법하게 청구할 수 있도록 관리체계를 갖추는 것이 중요하다.체납관리도 결국 '시스템'이 답이다관리비 체납은 감정적으로 대응할 문제가 아니라 법률과 절차에 근거한 체계적인 경영 관리의 영역이다. 전문가들은 △투명한 관리비 부과 내역 공개 △체계적인 연체 알림 시스템 운영 △신속한 내용증명 발송 △지급명령 및 가압류 등 법적 절차 활용 △법률 전문가 및 건물관리 전문기관과의 협업 체계 구축 등이 병행되어야 미납 관리비로 인한 재무 리스크를 최소화할 수 있다고 강조한다. 건물의 안전과 자산 가치를 지키는 첫걸음은 관리비를 제대로 걷는 시스템에서 시작된다. 체납 관리의 핵심은 강압이 아닌 합법적인 절차와 체계적인 관리 시스템이라는 점을 기억해야 한다.기획 담당자집합건물타임즈 법무팀

  2026-06-26

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  전국 공장·창고 19만 동 화재안전 실태조사

  국토교통부는 12일 경제관계장관회의에서 발표한 '공장·창고 화재안전 실태조사 추진계획'에 따라 17일부터 실태조사에 착수한다. '공장·창고 화재안전 실태조사 추진계획'은 최근 공장화재 사고로 인명피해가 지속적으로 발생함에 따라, 공장·창고 화재안전 실태 전반을 확인하기 위하여 국토교통부에서 관계부처 합동으로 마련했다.[사진제공]클립아트코리아공장은 최초 인·허가 단계에서 건축·소방 등 하드웨어적 안전 요건을 갖추도록 하고, 운영 단계에서는 위험물 취급 여부·산업재해 이력 등에 따라 소프트웨어적 위험물·산업안전 관리를 받는 등 각 법령에 따라 촘촘하게 규제를 적용받고 있다. 다만 여러 부처에서 개별적으로 규제를 관리하고 있어, 공장·창고에 대한 화재 취약성을 종합적으로 파악하고 안전을 효과적으로 관리해 나가는 데 부족한 부분이 있었다. 이번 실태조사는 국토교통부 주관으로 기후에너지환경부, 고용노동부, 소방청, 지방정부 등이 협업하여 건축, 소방, 위험물, 산업안전 등 각 분야를 종합 조사하고 실효성 있는 관리 기반 조성을 목표로 추진된다. 실태조사 대상은 전국 공장·창고 73만 동 중 창고 내화구조 등 건축법상 규제가 본격 적용되는 연면적 500㎡ 이상 공장·창고 19만 동이다. '위험물관리법'상 위험물 및 '화학물질관리법'상 유해화학물질을 보관하거나 고용노동부가 선정한 고위험사업장인 공장·창고도 포함하여 점검할 예정이다. 건축, 소방, 위험물, 산업안전 각 분야별 화재취약성 및 위법 현황 전반을 조사한다. 건축물 불법 구조변경, 샌드위치패널 설치 여부, 피난·방화시설 설치·관리, 위험물·유해화학물질 취급 실태, 산업안전조치 준수 여부 등이 대상이다. 조사를 위해 국토부, 기후부, 노동부, 소방청 등 관계부처 합동조사반을 운영한다. 조사반은 민간 전문가와 청년인력을 고용하고 지방정부, 소방서, 노동청 등 기존 인력을 활용하여 운영한다. 경기도 내 공장 106개 동을 17일부터 한 달간 집중 시범조사하고, 조사 결과를 바탕으로 7월까지 구체적 방안을 확정한다. 이후 본조사는 화재위험도에 따라 3단계로 구분하여, 올해 9월부터 내년 12월까지 진행될 계획이다. 화재 위험도에 따른 3단계 조사 순서 [사진제공] 국토교통부1단계는 위험물이 있는 고위험 공장 약 4만 동, 2단계는 고위험 사업장 등 약 4만 동, 3단계는 그 외 공장 11만여 동이다. 실태조사가 일회성으로 끝나지 않도록, 부처별 점검 결과는 플랫폼에 등록·관리하고 범부처 통합체계로 전환하는 기반을 조성한다. 실태조사 현장에서 확인된 불법 증축 등 위반 사항과 사업장 안전관리 미흡사항 등은 즉시 개선 조치하고, 조사 결과를 바탕으로 공장·창고 안전관리 제도 전반을 검토해 종합적 관점에서 각 부처별 규제도 보완할 계획이다. 이진철 국토교통부 건축정책관은 "최근 공장 화재가 잇따라 발생하고 인명피해도 있어 화재안전에 대한 국민의 우려가 큰 상황"이라며 "국토부·기후부·노동부·소방청 등 관계부처가 함께 첫 대규모 실태조사를 진행하는 만큼, 시범조사를 통해 공장·창고 화재안전에 필요한 부분들을 면밀하게 확인하여 조사를 차질 없이 진행하겠다"고 밝혔다. 문의: 국토교통부 건축안전과(044-201-4992), 기후에너지환경부 화학안전과(044-201-6844), 고용노동부 화학사고예방조사과(044-202-8967), 소방청 예방정책과(044-205-7453) <자료출처=정책브리핑 www.korea.kr>

  2026-06-17

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  [기획시리즈 ③] 매번 무산되는 관리단집회··· 합법 통과 실전 노하우

   집합건물 관리에서 관리단집회(총회)는 건물 운영의 핵심 의사결정기구다. 관리인 선임부터 예산 승인, 장기수선, 시설 보수까지 주요 현안이 모두 총회를 통해 결정된다. 그러나 현실에서는 의결 정족수를 채우지 못해 총회가 반복적으로 무산되는 사례가 적지 않다. 문제는 단순한 일정 지연에 그치지 않는다. 의사결정이 멈춘 건물은 유지·보수가 늦어지고, 이는 곧 건물 가치의 하락과 직결된다. 결국 총회는 단순한 회의가 아니라, 건물의 미래를 결정하는 핵심 경영 절차인 것이다. 그럼, 성공적이면서 합법적인 총회 개최를 위한 핵심 노하우는 어떤 것이 있는지 알아보도록하자.총회 무효의 가장 흔한 원인 '절차 하자'관리단집회 관련 분쟁에서 가장 빈번하게 등장하는 쟁점은 바로 절차 위반이다. 집합건물법에 따르면 관리단집회는 원칙적으로 집회일 1주일 전까지 회의 목적사항을 명시해 각 구분소유자에게 통지해야 한다. 규약에 별도 규정이 없다면 이 기간은 반드시 준수되어야 한다. 현장에서는 하루 이틀 늦은 통지를 가볍게 생각하는 경우가 많지만, 실제로는 총회 자체가 무효로 판단될 가능성이 있다. 특히 자주 발생하는 실수가 현장 추가 안건이다.   “기왕 모였으니 이것도 같이 처리하자”는 식의 즉석 의결은 법적으로 매우 위험하다. 사전에 통지되지 않은 안건은 원칙적으로 효력이 인정되지 않기 때문에 철저한 사전 기획과 정확한 통지 절차에 달려 있다.이제는 필수 전략이 된 서면결의와 전자투표과거처럼 구분소유자들이 특정 시간·장소에 직접 모이기를 기대하는 방식은 현실적으로 한계가 크다. 상가, 오피스텔, 지식산업센터처럼 투자 목적 소유주 비율이 높은 건물일수록 대면 참석률은 더욱 낮아진다. 이 때문에 최근에는 서면결의와 전자투표 활용이 사실상 필수 전략으로 자리 잡고 있다. 집합건물법은 서면 또는 전자적 방법에 의한 의결권 행사를 인정하고 있으며, 최근에는 스마트폰을 통한 전자투표 시스템도 빠르게 보급되고 있다. 전자투표의 가장 큰 장점은 참여율 향상이다. 시간과 장소의 제약 없이 스마트폰으로 바로 의결에 참여할 수 있기 때문에 일반 안건은 물론, 관리인 선임이나 규약 변경 같은 중요한 안건에서도 정족수 확보 가능성이 크게 높아진다. 무엇보다 투표 기록이 체계적으로 남는다는 점에서 향후 분쟁 예방 효과도 크다.위임장은 '많이' 보다 '정확하게' 받는 것이 중요총회 성원을 맞추기 위해 관리사무소나 추진위에서 위임장을 확보하는 경우도 많다. 이 과정에서 가장 중요한 것은 '적법한 대리권'의 확인이다. △ 정말 소유주 본인이 작성했는가. △ 대리권은 적법하게 확인됐는가. △ 신분 확인 서류는 제대로 보관됐는가. 이 기본이 빠지면 나중에 의결권 산정 자체가 흔들린다. 실제 현장에서는 위임장 문제 하나로 총회 결의 전체가 분쟁에 휘말리는 경우도 적지 않다. 특히 의결권 산정 오류가 문제 되면 이미 통과된 결의 전체가 흔들릴 수 있다. 따라서 위임장 관리 역시 단순 행정이 아니라 법적 리스크 관리 차원에서 접근해야 한다.총회는 '행정 관리'가 아닌 '경영 전략'의 시대관리단집회는 단순한 형식적 절차가 아니다. 노후 설비 교체, 안전진단, 관리비 예산 승인 등 건물의 가치와 안전을 좌우하는 핵심 의사결정을 내리는 자리다. 총회가 반복적으로 무산되면 필요한 유지·보수와 관리 체계가 지연되고, 이는 결국 건물 경쟁력과 자산 가치 하락으로 이어질 수밖에 없다. 따라서 성공적인 관리단집회를 위해서는 무엇보다 절차적 정당성을 철저히 확보해야 한다. 동시에 전자투표와 서면결의 같은 IT 기반 시스템을 적극 활용해 구분소유자의 참여율을 높이고 신속한 의사결정 구조를 만드는 노력이 필요하다. 이제 건물 관리는 단순한 운영의 개념을 넘어 '경영' 의 영역으로 변화하고 있다. 체계적인 총회 운영이 곧 안정적인 건물 관리와 자산 가치 보호의 출발점이 되는 시대다.기획 담당자집합건물타임즈 법무팀

  2026-05-21

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  건설현장 스마트 안전장비 활용, 더욱 편리하게

  기사 내용 이해를 돕기 위해 AI로 생성한 이미지입니다. [소스제공]챗 GPT국토교통부와 국토안전관리원은 이달 6일 건설현장의 스마트 안전장비 도입 활성화 및 현장 활용성 제고를 위해 「스마트 안전장비 활용 가이드라인」 을 개정했다고 밝혔다. [자료제공] 국토교통부 「스마트 안전장비 활용 가이드라인 주요 내용 (개정안 일부)」 이번 개정안은 최신 기술동향과 시장 트렌드를 반영하고, 현장 및 산·학·연 전문가 의견을 수렴해 마련됐다. 기존 장비명 중심의 단순 나열 방식에서 벗어나 ▲종합 모니터링 및 연동 시스템 ▲위험정보 수집 및 알람장비 ▲근로자 직접 보호 및 교육장비 등 3개 대분류와 7개 중분류 체계로 정비했다. 특히 AI CCTV(지능형 CCTV), 웨어러블 카메라, 스마트 에어백 조끼, 스마트 통신조끼, VR·AR 기반 스마트 안전교육 장비 등 다양한 스마트 안전장비를 유연하게 수용할 수 있도록 개선했다. AI CCTV의 경우 작업공간 내 근로자의 불안전한 행동, 위험구역 진입, 쓰러짐, 충돌·협착 우려 등을 상시 영상으로 관측하고, AI 분석을 통해 관리자에게 실시간 위험정보를 제공하는 기능을 갖추도록 했다.  권장 성능은 200만 화소 이상, 이동형 기준 8시간 이상 배터리, 실시간 영상 전송, 안전관리 시스템 연동, IP56 이상의 방수·방진 성능 등이다. [자료제공] 국토교통부 「스마트 안전장비 활용 가이드라인 주요 내용 (개정안 일부)」또한 벤처나라, 혁신장터, 나라장터 종합쇼핑몰 등 공신력 있는 가격정보를 안내해 현장에서 적정 도입단가를 쉽게 확인할 수 있도록 했다. 정부는 중소규모 건설현장 지원사업도 확대한다. 공사비 300억원 미만 현장에는 지능형 CCTV 등 7종 장비를 무상 지원하고 50억원 미만 현장에는 스마트 에어백 조끼 등 5종 장비를 지원한다. 산업안전보건공단을 통해서는 상시근로자 50인 미만 사업장에 지정품목 37종에 대한 보조금 지원도 가능하다.[자료제공] 국토교통부 「스마트 안전장비 활용 가이드라인 주요 내용 (개정안 일부)」국토교통부 박동주 건설안전과장은 “개정 가이드라인이 사고 예방에 실질적으로 도움이 되는 기준이 되고, 스마트 안전장비가 현장에 빠르게 확산되는 계기가 되기를 기대한다”고 밝혔다.

  2026-05-13

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  집합건물 관리위원 선출 전자투표, 후보 없는 선거구 명부 제외 가능할까

  오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 집합건물에서 관리위원 또는 관리인 선출을 위한 전자투표가 확산되면서 “후보자가 없는 선거구는 전자투표 명부에서 제외할 수 있는가”를 둘러싼 실무 문의가 이어지고 있다. 전문가들은 후보자가 전혀 없는 경우 해당 선거구는 사실상 투표 대상 안건이 성립되지 않기 때문에 전자투표 명부에서 제외해 운영할 수 있다고 설명한다. 다만 이는 법률상 자동으로 정해지는 사항이 아니라 관리규약, 선거관리규정, 선거관리위원회 의결 등 절차적 근거를 명확히 갖춰야 한다고 강조한다. 집합건물법상 관리위원은 원칙적으로 관리단집회의 결의로 선출되며, 규약이 있는 경우에는 선거구를 정해 구역별로 선출할 수 있다. 또한 선거구와 선거구별 관리위원 수 역시 관리규약에서 정하도록 하고 있다. 관리위원 선출 역시 후보자가 있어야 투표가 가능하다. 특정 구역 또는 선거구에 후보자가 전혀 없는 경우에는 해당 부분의 선출 절차 자체가 사실상 진행될 수 없으며, 실무적으로는 ▲후보자가 있는 선거구는 전자투표를 진행하고 ▲후보자가 없는 선거구는 재공고 또는 추가 모집을 실시하는 방식으로 운영된다. 따라서 후보자가 없는 선거구를 전자투표 명부에서 제외하는 것은 가능하다는 해석이 많다. 다만 중요한 것은 단순히 명부를 제외하는 행위 자체가 아니라, 전체 구분소유자가 그 사실을 명확히 알 수 있도록 절차를 갖추는 것이다. 관리단 또는 선거관리위원회는 후보 등록 마감 후 ▲후보자 현황 ▲관리위원 후보 유무 ▲후보자 부재에 따른 재공고 여부 ▲실제 전자투표 대상 구역 등을 명확히 공고해야 한다. 특히 전자투표를 실시하는 경우에는 소집통지 단계에서 전자투표 주소, 투표 기간, 기술적 사항 등도 함께 명확히 안내해야 한다. 사전 공고 없이 일부 구역만 명부에서 제외할 경우 “특정 구분소유자를 임의로 배제했다”는 분쟁으로 이어질 수 있다. 또한 후보자가 1명인 경우와 후보자가 전혀 없는 경우는 법적으로 구분된다. 후보자가 정원과 같아 사실상 경쟁이 없는 경우에는 관리규약 또는 선거관리규정에 ‘단독후보 무투표 선출’ 규정이 있는 경우에 한해 무투표 선출이 가능하다. 반면 후보자가 아예 없는 경우에는 선출 자체가 불가능하므로 재공고 또는 보궐 절차가 필요하다. 따라서 “후보가 없으니 그냥 제외하면 된다”거나 “후보가 1명이면 자동 당선된다”는 단순한 접근은 분쟁의 소지가 될 수 있다. 집합건물 전문가들은 후보 없는 선거구의 명부 제외 자체보다 ▲관리규약상 근거 ▲선거관리위원회 의결 ▲후보등록 현황 ▲공고문 ▲의사록 보존이 훨씬 중요하다고 강조한다. 한 실무 전문가는 “집합건물 분쟁의 상당수는 관리비보다 대표자 선출 절차에서 시작된다”며 “관리위원 선출이 적법해야 이후 관리권, 관리비, 계약 문제까지 안정될 수 있다”고 말했다. 전자투표는 관리 효율성을 높이는 수단이지만, 집합건물에서는 빠른 선출보다 분쟁 없는 적법한 선출이 더욱 중요하다는 점이 다시 강조되고 있다.내용을 바탕으로 제작한 예시이미지입니다.

  2026-05-06

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  [기획시리즈 ②] 껍데기뿐인 규약은 가라. ‘진짜’ 우리 건물 관리규약 제정법

   지난 1편에서는 집합건물 관리의 헌법인 '관리규약의 중요성'을 짚었다. 그렇다면 현재 우리 건물에 맞는 관리규약은 어떻게 만들어야 할까. 전문가들은 관리규약 제정은 단순한 행정 절차가 아닌, 향후 발생할 수 있는 수천만 원대 법적 분쟁을 예방하는 핵심 경영 활동으로 봐야 한다. '복붙'은 그만!…우리 건물만의 특성 반영한 초안 작성이 중요관리규약 제정의 첫 단계는 초안 작성이다. 많은 관리단이 지자체 표준관리규약을 그대로 사용하는 경우가 적지 않지만, 이는 현실과 괴리된 '껍데기 규약'으로 전락할 가능성이 크다. 지자체의 표준관리규약을 참고하되, 우리 건물의 운영 현실을 냉정하게 반영하여 건물 특성에 부합하는 세밀한 설계가 요구된다. 핵심 체크리스트 :△ 주차장 운영 방식(지정주차, 유료화 등)△ 업종별 공용관리비 차등 부과 기준△ 옥상·테라스 등 공용부분의 전속 사용권 여부△ 관리비 체납 시 연체료율 및 단전·단수 조치등 분쟁이 빈번한 항목을 중심으로 구체적인 기준을 설정해야 한다. 시설관리 전문가는 "초기 규약 설계가 부실하면 이후 모든 갈등이 규약 해석 문제로 번진다"고 지적했다.규약 제정의 최대 난관, '결의 요건' 채우기규약 제정 과정에서 가장 큰 장벽은 법정 의결 요건이다.집합건물법상 관리규약을 제정(또는 변경)하기 위해서는 매우 까다로운 요건을 충족해야 한다. 현행 집합건물법 원칙에 따르면 관리규약 제정 또는 변경을 위해서는 관리단집회(총회)를 열어 구분소유자 수 및 의결권(전유면적 기준) 모두 4분의 3 이상 찬성이 필요하다. 문제는 현실적으로 이 요건을 집회 방식으로 충족하기 어렵다는 점이다. 이에 따라 최근에는 서면·전자 결의가 대안으로 활용되고 있다. 현실적으로 동일한 일시에 소유주 75% 이상이 모이기는 어렵기에 이 상황을 반영하여 집회를 열지 않고 서면이나 전자투표 방식을 통해 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 합의를 얻는 방식이 효율적인 방안이라 할 수 있다.절차 무너지면 무효…투명성이 곧 방어책전문가들은 절차적 정당성이 훼손될 경우 규약 자체가 무효로 돌아갈 수 있다고 경고한다. 단순히 의결 정족수를 채웠다고 해서 모든 절차가 정당화되는 것은 아니라는 지적이다. 결국 규약의 효력을 좌우하는 것은 형식적 요건이 아니라 절차적 정당성이라는 점을 거듭 강조한다. 그렇다면 현장에서 반드시 짚고 넘어가야 할 주요 유의사항은 무엇일까. △ 집회 소집 통지는 최소 1주일 전, 목적사항을 명확히 기재해 발송△ 투표 참여자의 본인 여부 철저 확인△ 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등 적법 서류 검증  이 과정이 미흡할 경우 일부 소유주가 제기하는 총회 결의 무효 확인 소송으로 이어질 수 있다. 실제로 관리규약이 법원에서 무효 판단을 받는 사례도 적지 않다."초기 설계가 비용 절감"…전문가 자문 필요성 커져관리규약은 한 번 제정되면 장기간 건물 운영의 기준이 된다. 특히 소유주의 재산권과 직결되는 만큼, 사소한 조항 하나가 큰 분쟁으로 확대될 수 있다. 이에 따라 업계에서는 초기 단계부터 관리 전문업체 또는 법률 전문가의 자문을 받는 것이 필수적이라는 의견이 힘을 얻고 있다. 형식적인 규약을 벗어나 현실을 반영한 맞춤형 규약과 투명한 절차를 갖추는 것, 이것이 안정적인 집합건물 관리의 출발점이며 장기적인 건물 운영 비용을 줄이는 지름길이다. 기획 담당자집합건물타임즈 법무팀

  2026-04-23

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  상가 '깜깜이 관리비' 없앤다…세부 내역 공개 의무화

  앞으로 상가 임차인은 자신이 낸 관리비가 어떻게 쓰이는지 세부 내역을 확인할 수 있게 된다. 법무부는 개정 '상가건물 임대차보호법' 시행에 맞춰 관리비 항목 공개 기준을 구체화한 시행령 일부개정안을 17일 입법예고했다. 이번 개정안은 5월 12일 법 시행에 맞춰 임차인의 관리비 내역 제공 요청권을 실질적으로 보장하기 위해 마련됐다.[사진제공] 클립아트코리아그동안 일부 상가에서 관리비 항목을 불투명하게 운영하거나 근거 없이 인상하는 이른바 '깜깜이 관리비' 문제가 지속적으로 제기돼 왔다. 이에 정부는 임대인이 제공해야 하는 관리비 내역의 범위와 방식을 명확히 규정했다. 시행령 개정안에 따르면 임대인은 임차인에게 관리비 내역을 제공할 때 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비 등 총 14개 항목으로 구분해 세부 내역을 제시해야 한다. 이를 통해 임차인은 자신이 납부하는 관리비가 어떤 항목에 사용되는지 구체적으로 확인할 수 있게 된다. 관리비 부과의 근거가 명확해지면서 과다 청구나 임의 인상에 대한 분쟁도 줄어들 것으로 기대된다. 영세 임대인의 부담을 고려한 예외 규정도 마련됐다. 임차인 1인의 월 관리비가 10만 원 미만인 소규모 상가의 경우, 항목별 금액을 모두 기재하지 않고 관리비에 포함된 항목만 고지하는 방식으로 간소화할 수 있다. 법무부는 이번 제도 개선으로 상가 관리비 운영의 투명성이 높아지고, 임차인의 알 권리가 강화될 것으로 보고 있다. 정성호 법무부 장관은 "관리비 과다 청구로 인한 피해를 줄이고 소상공인의 권익을 보호하는 계기가 될 것"이라며 "고물가 시대에 소상공인의 부담을 완화하는 민생 대책을 지속 추진하겠다"고 밝혔다. 문의: 법무부 법무심의관실(02-2110-4264) [출처] 대한민국 정책브리핑(www.korea.kr)

  2026-04-07

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  건축물 정보통신설비 관리 강화…의무 대상 확대

  정부가 건축물 내 정보통신설비의 안전성과 성능 확보를 위해 유지관리 제도를 대폭 강화하고, 의무 적용 대상을 단계적으로 확대한다.[사진제공]클립아트코리아 과학기술정보통신부는 최근 「정보통신공사업법」 개정에 따른 후속 조치로 일정 규모 이상 건축물을 대상으로 정보통신설비 유지보수·관리자 선임 의무를 도입하고, 적용 범위를 순차적으로 넓혀 나갈 계획이라고 밝혔다. 이번 제도는 건축물 내 통신·방송·인터넷 설비의 중요성이 증가하는 가운데, 그간 유지관리 기준과 책임이 명확하지 않아 발생해 온 장애 및 안전 문제를 개선하기 위해 마련됐다. 이에 따라 연면적 5,000㎡ 이상 건축물의 관리주체는 정보통신설비 유지보수·관리자를 반드시 선임하거나 전문업체에 위탁해야 하며, 정기적인 점검과 성능 유지관리를 수행해야 한다. 특히 반기 1회 이상 유지보수 점검과 연 1회 이상의 성능 점검이 의무화된다.  의무 적용 대상은 단계적으로 확대된다. 우선 2025년 7월부터는 연면적 3만㎡ 이상 건축물에 적용되며, 2026년에는 1만㎡ 이상, 2027년에는 5,000㎡ 이상 건축물까지 확대된다. 다만 공동주택은 이번 의무 대상에서 제외된다. 관리주체는 관리자 선임 후 30일 이내에 관할 지자체에 신고해야 하며, 점검 결과와 유지관리 이력도 체계적으로 기록·관리해야 한다. 관리자는 정보통신기술자 자격을 갖추고 일정 교육을 이수해야 한다. 정부는 제도 이행 여부를 지속적으로 점검하고, 의무를 위반할 경우 과태료를 부과하는 등 관리 감독을 강화할 방침이다. 과기정통부 관계자는 “정보통신설비를 전기·소방 설비와 같이 필수 관리 대상으로 체계화함으로써 통신 장애를 예방하고 국민 생활의 안전성과 편의를 높일 것”이라며 “향후 제도 운영 상황을 고려해 적용 대상 확대도 검토할 계획”이라고 밝혔다.

  2026-03-27

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  [기획시리즈 ①] 우리 건물의 헌법, '관리규약' 제대로 알고 계십니까?

  건물은 완공 이후 시간이 지날수록 물리적 노후화를 피할 수 없다. 그러나 동일한 조건에서 출발한 건물이라도 관리 방식에 따라 10년 뒤 건물의 자산 가치는 크게 달라진다.이 때문에 최근 건물 관리는 단순 유지·보수를 넘어 자산 운영의 영역으로 인식되고 있다. 이러한 관리 체계의 기준이 되는 것이 바로 ‘관리규약’이다. 관리규약은 건물 운영의 원칙과 기준을 정하는 내부 규범으로, 분쟁 예방과 효율적인 관리의 핵심 장치다.  하지만 현장에서는 그 중요성이 충분히 인식되지 못하거나 형식적으로 운영되는 경우도 적지 않다.1. 적용 법률과 관리단, 기본 구조부터 이해해야건물 관리에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 해당 건물이 어떤 법의 적용을 받느냐는 것이다. 공동주택의 경우 「공동주택관리법」이 적용되며, 일정 규모(300세대 이상이거나 승강기가 설치된 150세대) 이상의 아파트는 국가의 엄격한 관리·감독 아래 운영된다. 반면 상가, 오피스텔, 지식산업센터같은 집합건물에 속한 건축물들은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받으며, 이 경우 소유자 중심의 자율성이 크지만, 그만큼 관리 사각지대에 놓이거나 내부 분쟁 발생 확률도 높아진다. 집합건물에서 흔히 발생하는 오해는 ‘관리단을 별도로 설립해야 한다’는 인식이다. 그러나 법적으로는 구분소유자가 2인 이상 존재하는 경우, 별도의 절차 없이 관리단이 자동으로 성립된다. 즉, 소유자는 이미 관리단의 구성원으로서 건물 운영에 대한 권리와 책임을 함께 갖는다.2. 표준규약의 한계, 맞춤형 관리규약이 필요한 이유 "우리는 관리단 만든 적 없는데요?"집합건물법의 적용을 받는 상가나 오피스텔 소유주들이 가장 많이 하는 오해이다. 상가나 오피스텔 등 분양된 건물의 소유자가 2인 이상이 되면, 별도의 설립 절차 없이 '관리단'은 법적으로 자동 설립된다. 즉, 건물을 소유하는 순간 우리는 이미 관리단의 일원이며, 건물 운영에 대한 권리와 책임을 동시에 갖게 되는 것이다. 일부 건물에서는 지자체가 제공하는 표준관리규약을 그대로 사용하는 사례가 있다.표준규약은 참고자료로서 의미는 있지만, 개별 건물의 특성을 충분히 반영하지 못한다는 한계가 있다. 건물마다 주차장 운영 방식, 공용시설 구성, 입점 업종 등이 다르기 때문에, 이를 반영하지 않은 규약은 실제 운영 과정에서 혼선을 초래할 수 있다.특히 업종별 관리비 부과 기준이나 공용공간 사용 방식이 명확하지 않을 경우, 이해관계자 간 갈등으로 이어질 가능성이 높다. 결국 모호한 규약은 분쟁의 원인이 되고, 이는 추가적인 비용과 비효율로 이어진다.반대로 현실을 반영한 명확한 관리규약은 분쟁을 예방하고 관리 효율성을 높이는 핵심 수단이 된다. ▲ 맞춤형 규약의 필요성: 업종별 관리비 부과 기준(예: 물이나 전기를 많이 쓰는 업종), 외부인 주차 요금 징수, 옥상 등 공용부분의 전속 사용권 등 우리 건물만의 특성을 반영한 세부 조항이 반드시 필요하다. ▲ 리스크 예방: 애매한 규약은 훗날 소송과 분쟁의 불씨가 된다. 명확한 관리규약 제정은 불필요한 법적 비용을 막는 최고의 리스크 관리 수단이다.[결론] 관리규약은 자산 가치를 지키는 첫 단추!우리 건물의 관리규약이 현행 법령에 부합하는지, 그리고 현실적인 문제를 제대로 반영하고 있는지 점검할 필요가 있다. 제대로 정비된 관리규약과 투명한 관리 시스템은 건물의 수명을 연장하고 부동산 가치를 극대화하는 가장 확실한 투자다. 지금이 바로 이를 다시 살펴볼 시점이다. 기획 담당자집합건물타임즈 법무팀

  2026-03-26

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