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  AI로 진화하는 집합건물 관리

  상가와 오피스텔, 지식산업센터와 같은 집합건물에는 냉난방·전기·급배수·승강기·주차 등 다양한 설비가 복합적으로 운영된다.  이러한 건물에 인공지능(AI)을 접목하면 고장 후 수리하는 방식에서 벗어나 데이터에 기반한 예측·예방 중심의 관리가 가능해진다. AI는 설비의 상태와 에너지 사용량을 실시간으로 분석해 유지관리 효율을 높이고, 이용자에게 더욱 안전하고 쾌적한 환경을 제공하는 기술로 주목받고 있다.[기획] AI로 진화하는 집합건물 관리 [소스제공]챗 GPTAI 기반 관리시스템은 냉난방기와 펌프, 전기설비, 승강기 등에서 발생하는 온도·압력·전류·진동 데이터를 분석한다.  평소와 다른 변화를 조기에 발견해 설비 고장을 예방하고, 실제 상태에 맞춰 점검과 부품 교체 시점을 판단하는 데 도움을 준다. 이를 통해 갑작스러운 설비 중단을 줄이고, 아직 사용할 수 있는 부품의 불필요한 교체와 자원 낭비도 줄일 수 있다.AI가 만드는 환경 중심의 집합건물 관리 1. 에너지 사용 최적화 집합건물은 시간대와 계절, 층별 용도, 이용 인원에 따라 에너지 사용량이 달라진다. AI가 전력과 냉난방 사용 패턴, 외부 기온, 실내환경을 함께 분석하면 필요한 공간에 필요한 만큼의 에너지를 공급할 수 있다. 태양광 발전설비나 건물에너지관리시스템과 연계하면 자체 생산한 전력을 효율적으로 배분하고, 전력 사용이 집중되는 시간도 예측할 수 있다. 이러한 관리는 건축물의 에너지 소비와 온실가스 배출을 줄이고 환경을 고려한 건물 운영을 실현하는 데 도움이 된다. 2. 설비 · 안전관리의 고도화 AI 시스템은 화재와 누수, 침수, 공기질, 설비 과열과 같은 정보를 종합해 이상 징후를 관리자에게 빠르게 전달한다.  지하주차장의 공기질과 환기설비 상태를 연계하거나 집수정 수위와 배수펌프의 운전정보를 함께 분석하면 문제가 확대되기 전에 점검과 조치를 시작할 수 있다. 접수된 민원을 공간과 시간대별로 분석해 반복되는 냉난방·누수·소음 문제의 원인을 찾는 데에도 활용할 수 있다.  이를 통해 관리 서비스의 품질을 높이고 이용자에게 더욱 안전하고 쾌적한 건물환경을 제공할 수 있다. 3. 투명하고 효율적인 운영 집합건물은 여러 소유자와 이용자가 함께 사용하는 공간인 만큼 관리 현황과 비용 사용 결과를 투명하게 공유하는 것이 중요하다.  에너지 사용량과 설비 상태, 점검 이력, 공사 진행, 관리비 지출 자료가 서로 분리돼 있으면 전체적인 관리 상태를 확인하기 어렵다. AI 기반 통합관리시스템은 흩어진 관리자료를 자동으로 분류하고 분석해 이해하기 쉬운 형태로 정리할 수 있다.  관리자는 자료 취합에 필요한 시간을 줄이고, 구분소유자는 건물의 주요 관리 현황과 비용 사용 결과를 보다 쉽게 확인할 수 있다. 시설개선이나 공사가 필요한 경우에도 설비의 상태와 예상비용, 에너지 절감 효과를 데이터로 비교할 수 있어 더욱 합리적인 의사결정이 가능해진다. 앞으로 좋은 집합건물의 기준은 규모와 외관에만 머물지 않을 것이다.  에너지를 얼마나 효율적으로 사용하고, 설비와 자원을 얼마나 오래 활용하며, 관리 결과를 얼마나 투명하게 공유하는지가 건물의 경쟁력을 결정하게 된다. AI가 건물의 변화를 먼저 읽고 관리자는 데이터를 바탕으로 판단하며, 이용자는 더욱 안전하고 쾌적한 환경을 누리는 것. 이것이 환경과 사람을 함께 생각하는 미래형 집합건물의 모습이 될것이다. 기획·편집 | 집합건물타임즈

  2026-09-07

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  [기획 시리즈 ⑤] 내 건물 갉아먹는 '내부의 적'

   건물의 가치를 떨어뜨리는 가장 큰 위험은 외부가 아닌 내부에서 시작되는 경우가 많다. 리비 횡령과 회계 부정, 공사·용역 계약 비리, 공용부분 무단 점유와 불법 개조는 건물 운영의 신뢰를 무너뜨리고 재산상 손실은 물론 안전사고까지 초래할 수 있다. 전문가들은 이러한 문제를 예방하기 위해서는 개인의 양심에 의존하기보다 투명한 정보 공개와 객관적인 관리 시스템을 구축하는 것이 가장 효과적인 예방책이라고 강조한다.회계가 흔들리면 건물도 흔들린다… 관리비 횡령과 회계 부정 차단건물 운영 과정에서 가장 빈번하게 발생하는 비리는 관리비 횡령과 회계 부정이다. 영수증을 허위 작성하거나 공사비와 수선유지비를 과다 계상하는 방식으로 관리비를 유용하는 사례가 꾸준히 발생하고 있다. 이를 예방하기 위해서는 관리인 1인에게 재무 권한을 집중시키지 말고, 지출 결의 시 관리위원회 또는 복수의 임원이 함께 확인하는 내부 통제 절차를 마련해야 한다. 또한 관리비 장부를 체계적으로 작성·보관하고 외부 회계감사를 적극 활용하면 회계의 투명성을 높이고 비리를 사전에 차단하는 효과를 기대할 수 있다.계약의 투명성이 경쟁력… 공사·용역업체 선정 비리 예방청소, 경비, 승강기 유지관리, 방수공사 등 건물 운영 과정에서는 다양한 계약이 반복적으로 이루어진다. 이 과정에서 특정 업체와의 유착이나 수의계약 남용, 리베이트 수수 등이 발생하면 관리비 부담은 커지고 서비스 품질은 떨어질 수밖에 없다. 전문가들은 일정 금액 이상의 계약은 공개 경쟁입찰을 원칙으로 하고, 단순한 최저가 경쟁보다 업체의 실적과 기술력, 재무 상태 등을 종합적으로 평가할 수 있는 객관적인 선정 기준을 관리규약에 명문화해야 한다고 조언한다. 계약 과정과 결과를 입주자에게 투명하게 공개하는 것도 비리를 예방하는 중요한 방법이다.'나 하나쯤이야'가 대형 사고 부른다… 공용부분 무단 점유와 불법 개조공용부분을 무단으로 사용하는 행위 역시 건물 안전을 위협하는 대표적인 불법행위다. 대법원 판례는 단전·단수가 정당행위로 인정되기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 한다고 보고 있다. 복도와 비상계단에 물건을 적치하거나 옥상을 무단 점유해 가설건축물을 설치하고, 내력벽을 임의로 철거하거나 훼손하는 행위는 관련 법령 위반은 물론 화재나 재난 발생 시 대형 인명피해로 이어질 가능성이 높다. 관리단은 정기적인 시설 점검과 순찰을 통해 불법 시설물을 신속하게 적발하고, 원상복구를 요구한 뒤 이를 이행하지 않을 경우 관계기관 신고 등 법적 절차를 적극 검토해야 한다.비리를 막는 최고의 예방책… 정보공개와 입주자 참여건물 내 비리는 폐쇄적인 운영 구조와 관리에 대한 무관심 속에서 더욱 쉽게 발생한다. 전문가들은 ▲회계 장부와 관리비 집행 내역 공개 ▲공사 계약 과정의 투명한 공개 ▲관리단집회 회의록 공개 ▲온라인 홈페이지나 모바일 시스템을 활용한 정보 공유 등을 통해 입주자의 감시와 참여를 확대해야 한다고 강조한다. 건물 운영의 투명성이 높아질수록 불법행위는 자연스럽게 줄어들고, 관리에 대한 신뢰와 자산가치 역시 함께 높아질 수 있다.투명한 관리가 건물의 미래를 지킨다건물 내 불법행위와 비리는 한 번 발생하면 금전적 손실뿐 아니라 입주자 간 갈등과 건물의 신뢰 하락으로 이어질 수 있다. 따라서 관리단은 회계와 계약, 시설관리 전반에 걸쳐 객관적인 관리 기준과 내부 통제 시스템을 마련하고, 모든 정보를 투명하게 공개하는 운영 문화를 정착시켜야 한다. 건물의 안전과 자산 가치를 지키는 가장 확실한 방법은 철저한 감시보다 투명한 시스템을 만드는 데 있다는 점을 기억해야 한다.기획 담당자집합건물타임즈 법무팀

  2026-07-14

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  [기획 시리즈 ④]건물 혈관 막는 '미납 관리비'

   건물 운영에 필요한 관리비가 제때 걷히지 않으면 건물의 정상적인 운영은 물론 안전관리에도 심각한 차질이 발생한다. 시설물 안전점검과 노후 설비 교체가 지연되고, 결국 그 부담은 성실하게 관리비를 납부하는 입주자와 구분소유자들에게 전가된다. 전문가들은 미납 관리비를 단순한 체납 문제가 아닌 "건물의 생명력을 약화시키는 '혈관 질환'" 으로 보고, 법적 절차에 따른 체계적인 대응이 무엇보다 중요하다고 강조한다. 그렇다면 미납 관리비를 합법적이면서도 효과적으로 회수하기 위해서는 어떤 절차와 대응이 필요할까. 성공적인 체납 관리의 핵심 노하우를 단계별로 살펴보자.골든타임을 놓치지 마라… 초기 대응의 핵심은 '내용증명'관리비 체납은 시간이 지날수록 회수 가능성이 크게 낮아진다. 일반적으로 2~3개월 이상 연체가 발생하면 즉시 대응에 나서는 것이 바람직하다. 가장 먼저 활용하는 방법은 우체국 내용증명 발송이다. 내용증명 자체에 강제집행 효력은 없지만, "지정된 기한까지 납부하지 않을 경우 법적 조치와 단전·단수를 진행하겠다"는 의사를 공식적으로 전달하는 효과가 있다. 또한 이후 소송이 진행될 경우 중요한 증거자료로 활용될 수 있어 초기 대응 수단으로 널리 활용된다.빠르고 저렴한 법적 대응… '지급명령'과 '가압류' 활용내용증명에도 납부가 이루어지지 않는다면 정식 소송보다 신속하고 비용 부담이 적은 법적 절차를 고려할 수 있다. ▶ 지급명령 신청법원에 서류를 제출하면 채무자에게 지급명령이 송달되는 제도다. 채무자가 2주 이내 이의를 제기하지 않을 경우 확정판결과 동일한 효력이 발생하며, 이후 강제집행이나 부동산 경매 절차를 진행할 수 있다. ▶ 가압류체납자가 재산을 처분하거나 부동산을 매각하는 것을 방지하기 위한 보전처분이다. 특히 관리비 회수가 어려워질 가능성이 있는 경우 체납자의 부동산을 미리 묶어둘 수 있는 효과적인 수단으로 평가된다.단전·단수는 신중해야… 자칫 형사처벌 대상 될 수도현장에서 가장 많이 거론되는 방법이 단전·단수 조치다. 하지만 충분한 법적 근거 없이 이를 시행할 경우 관리인이나 관리단 관계자가 오히려 업무방해죄 등 형사상 책임을 질 수 있어 각별한 주의가 필요하다. 대법원 판례는 단전·단수가 정당행위로 인정되기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 한다고 보고 있다. 관리규약에 단전·단수에 관한 명확한 근거 조항이 있을 것사전에 충분한 경고와 납부 독촉 등 통지 절차가 이루어질 것체납 기간과 체납 금액 등 조치의 동기가 객관적으로 정당할 것 즉, 관리규약이 제대로 마련되지 않은 상태에서 물리적으로 전기나 수도를 차단하는 행위는 매우 위험하며, 반드시 법률 검토를 거쳐 신중하게 진행해야 한다.경매 후에도 받을 수 있다… '공용부분 관리비'는 승계 대상체납자의 호실이 경매로 넘어가거나 소유권이 이전되는 경우에도 관리비 회수 가능성은 남아 있다. 대법원 판례에 따르면 새로운 소유자(낙찰자 등)는 체납된 관리비 가운데 '공용부분 관리비'에 대해서는 승계하여 납부할 의무가 있다. 다만 전유부분(개별 사용분) 관리비와 연체료는 승계 대상이 아니다. 따라서 관리단은 공용부분과 전유부분 관리비를 명확히 구분하여 회계 처리해야 하며, 공용부분 체납액에 대해서는 새로운 소유자에게 적법하게 청구할 수 있도록 관리체계를 갖추는 것이 중요하다.체납관리도 결국 '시스템'이 답이다관리비 체납은 감정적으로 대응할 문제가 아니라 법률과 절차에 근거한 체계적인 경영 관리의 영역이다. 전문가들은 △투명한 관리비 부과 내역 공개 △체계적인 연체 알림 시스템 운영 △신속한 내용증명 발송 △지급명령 및 가압류 등 법적 절차 활용 △법률 전문가 및 건물관리 전문기관과의 협업 체계 구축 등이 병행되어야 미납 관리비로 인한 재무 리스크를 최소화할 수 있다고 강조한다. 건물의 안전과 자산 가치를 지키는 첫걸음은 관리비를 제대로 걷는 시스템에서 시작된다. 체납 관리의 핵심은 강압이 아닌 합법적인 절차와 체계적인 관리 시스템이라는 점을 기억해야 한다.기획 담당자집합건물타임즈 법무팀

  2026-06-26

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  전국 공장·창고 19만 동 화재안전 실태조사

  국토교통부는 12일 경제관계장관회의에서 발표한 '공장·창고 화재안전 실태조사 추진계획'에 따라 17일부터 실태조사에 착수한다. '공장·창고 화재안전 실태조사 추진계획'은 최근 공장화재 사고로 인명피해가 지속적으로 발생함에 따라, 공장·창고 화재안전 실태 전반을 확인하기 위하여 국토교통부에서 관계부처 합동으로 마련했다.[사진제공]클립아트코리아공장은 최초 인·허가 단계에서 건축·소방 등 하드웨어적 안전 요건을 갖추도록 하고, 운영 단계에서는 위험물 취급 여부·산업재해 이력 등에 따라 소프트웨어적 위험물·산업안전 관리를 받는 등 각 법령에 따라 촘촘하게 규제를 적용받고 있다. 다만 여러 부처에서 개별적으로 규제를 관리하고 있어, 공장·창고에 대한 화재 취약성을 종합적으로 파악하고 안전을 효과적으로 관리해 나가는 데 부족한 부분이 있었다. 이번 실태조사는 국토교통부 주관으로 기후에너지환경부, 고용노동부, 소방청, 지방정부 등이 협업하여 건축, 소방, 위험물, 산업안전 등 각 분야를 종합 조사하고 실효성 있는 관리 기반 조성을 목표로 추진된다. 실태조사 대상은 전국 공장·창고 73만 동 중 창고 내화구조 등 건축법상 규제가 본격 적용되는 연면적 500㎡ 이상 공장·창고 19만 동이다. '위험물관리법'상 위험물 및 '화학물질관리법'상 유해화학물질을 보관하거나 고용노동부가 선정한 고위험사업장인 공장·창고도 포함하여 점검할 예정이다. 건축, 소방, 위험물, 산업안전 각 분야별 화재취약성 및 위법 현황 전반을 조사한다. 건축물 불법 구조변경, 샌드위치패널 설치 여부, 피난·방화시설 설치·관리, 위험물·유해화학물질 취급 실태, 산업안전조치 준수 여부 등이 대상이다. 조사를 위해 국토부, 기후부, 노동부, 소방청 등 관계부처 합동조사반을 운영한다. 조사반은 민간 전문가와 청년인력을 고용하고 지방정부, 소방서, 노동청 등 기존 인력을 활용하여 운영한다. 경기도 내 공장 106개 동을 17일부터 한 달간 집중 시범조사하고, 조사 결과를 바탕으로 7월까지 구체적 방안을 확정한다. 이후 본조사는 화재위험도에 따라 3단계로 구분하여, 올해 9월부터 내년 12월까지 진행될 계획이다. 화재 위험도에 따른 3단계 조사 순서 [사진제공] 국토교통부1단계는 위험물이 있는 고위험 공장 약 4만 동, 2단계는 고위험 사업장 등 약 4만 동, 3단계는 그 외 공장 11만여 동이다. 실태조사가 일회성으로 끝나지 않도록, 부처별 점검 결과는 플랫폼에 등록·관리하고 범부처 통합체계로 전환하는 기반을 조성한다. 실태조사 현장에서 확인된 불법 증축 등 위반 사항과 사업장 안전관리 미흡사항 등은 즉시 개선 조치하고, 조사 결과를 바탕으로 공장·창고 안전관리 제도 전반을 검토해 종합적 관점에서 각 부처별 규제도 보완할 계획이다. 이진철 국토교통부 건축정책관은 "최근 공장 화재가 잇따라 발생하고 인명피해도 있어 화재안전에 대한 국민의 우려가 큰 상황"이라며 "국토부·기후부·노동부·소방청 등 관계부처가 함께 첫 대규모 실태조사를 진행하는 만큼, 시범조사를 통해 공장·창고 화재안전에 필요한 부분들을 면밀하게 확인하여 조사를 차질 없이 진행하겠다"고 밝혔다. 문의: 국토교통부 건축안전과(044-201-4992), 기후에너지환경부 화학안전과(044-201-6844), 고용노동부 화학사고예방조사과(044-202-8967), 소방청 예방정책과(044-205-7453) <자료출처=정책브리핑 www.korea.kr>

  2026-06-17

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  [기획시리즈 ③] 매번 무산되는 관리단집회··· 합법 통과 실전 노하우

   집합건물 관리에서 관리단집회(총회)는 건물 운영의 핵심 의사결정기구다. 관리인 선임부터 예산 승인, 장기수선, 시설 보수까지 주요 현안이 모두 총회를 통해 결정된다. 그러나 현실에서는 의결 정족수를 채우지 못해 총회가 반복적으로 무산되는 사례가 적지 않다. 문제는 단순한 일정 지연에 그치지 않는다. 의사결정이 멈춘 건물은 유지·보수가 늦어지고, 이는 곧 건물 가치의 하락과 직결된다. 결국 총회는 단순한 회의가 아니라, 건물의 미래를 결정하는 핵심 경영 절차인 것이다. 그럼, 성공적이면서 합법적인 총회 개최를 위한 핵심 노하우는 어떤 것이 있는지 알아보도록하자.총회 무효의 가장 흔한 원인 '절차 하자'관리단집회 관련 분쟁에서 가장 빈번하게 등장하는 쟁점은 바로 절차 위반이다. 집합건물법에 따르면 관리단집회는 원칙적으로 집회일 1주일 전까지 회의 목적사항을 명시해 각 구분소유자에게 통지해야 한다. 규약에 별도 규정이 없다면 이 기간은 반드시 준수되어야 한다. 현장에서는 하루 이틀 늦은 통지를 가볍게 생각하는 경우가 많지만, 실제로는 총회 자체가 무효로 판단될 가능성이 있다. 특히 자주 발생하는 실수가 현장 추가 안건이다.   “기왕 모였으니 이것도 같이 처리하자”는 식의 즉석 의결은 법적으로 매우 위험하다. 사전에 통지되지 않은 안건은 원칙적으로 효력이 인정되지 않기 때문에 철저한 사전 기획과 정확한 통지 절차에 달려 있다.이제는 필수 전략이 된 서면결의와 전자투표과거처럼 구분소유자들이 특정 시간·장소에 직접 모이기를 기대하는 방식은 현실적으로 한계가 크다. 상가, 오피스텔, 지식산업센터처럼 투자 목적 소유주 비율이 높은 건물일수록 대면 참석률은 더욱 낮아진다. 이 때문에 최근에는 서면결의와 전자투표 활용이 사실상 필수 전략으로 자리 잡고 있다. 집합건물법은 서면 또는 전자적 방법에 의한 의결권 행사를 인정하고 있으며, 최근에는 스마트폰을 통한 전자투표 시스템도 빠르게 보급되고 있다. 전자투표의 가장 큰 장점은 참여율 향상이다. 시간과 장소의 제약 없이 스마트폰으로 바로 의결에 참여할 수 있기 때문에 일반 안건은 물론, 관리인 선임이나 규약 변경 같은 중요한 안건에서도 정족수 확보 가능성이 크게 높아진다. 무엇보다 투표 기록이 체계적으로 남는다는 점에서 향후 분쟁 예방 효과도 크다.위임장은 '많이' 보다 '정확하게' 받는 것이 중요총회 성원을 맞추기 위해 관리사무소나 추진위에서 위임장을 확보하는 경우도 많다. 이 과정에서 가장 중요한 것은 '적법한 대리권'의 확인이다. △ 정말 소유주 본인이 작성했는가. △ 대리권은 적법하게 확인됐는가. △ 신분 확인 서류는 제대로 보관됐는가. 이 기본이 빠지면 나중에 의결권 산정 자체가 흔들린다. 실제 현장에서는 위임장 문제 하나로 총회 결의 전체가 분쟁에 휘말리는 경우도 적지 않다. 특히 의결권 산정 오류가 문제 되면 이미 통과된 결의 전체가 흔들릴 수 있다. 따라서 위임장 관리 역시 단순 행정이 아니라 법적 리스크 관리 차원에서 접근해야 한다.총회는 '행정 관리'가 아닌 '경영 전략'의 시대관리단집회는 단순한 형식적 절차가 아니다. 노후 설비 교체, 안전진단, 관리비 예산 승인 등 건물의 가치와 안전을 좌우하는 핵심 의사결정을 내리는 자리다. 총회가 반복적으로 무산되면 필요한 유지·보수와 관리 체계가 지연되고, 이는 결국 건물 경쟁력과 자산 가치 하락으로 이어질 수밖에 없다. 따라서 성공적인 관리단집회를 위해서는 무엇보다 절차적 정당성을 철저히 확보해야 한다. 동시에 전자투표와 서면결의 같은 IT 기반 시스템을 적극 활용해 구분소유자의 참여율을 높이고 신속한 의사결정 구조를 만드는 노력이 필요하다. 이제 건물 관리는 단순한 운영의 개념을 넘어 '경영' 의 영역으로 변화하고 있다. 체계적인 총회 운영이 곧 안정적인 건물 관리와 자산 가치 보호의 출발점이 되는 시대다.기획 담당자집합건물타임즈 법무팀

  2026-05-21

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  건설현장 스마트 안전장비 활용, 더욱 편리하게

  기사 내용 이해를 돕기 위해 AI로 생성한 이미지입니다. [소스제공]챗 GPT국토교통부와 국토안전관리원은 이달 6일 건설현장의 스마트 안전장비 도입 활성화 및 현장 활용성 제고를 위해 「스마트 안전장비 활용 가이드라인」 을 개정했다고 밝혔다. [자료제공] 국토교통부 「스마트 안전장비 활용 가이드라인 주요 내용 (개정안 일부)」 이번 개정안은 최신 기술동향과 시장 트렌드를 반영하고, 현장 및 산·학·연 전문가 의견을 수렴해 마련됐다. 기존 장비명 중심의 단순 나열 방식에서 벗어나 ▲종합 모니터링 및 연동 시스템 ▲위험정보 수집 및 알람장비 ▲근로자 직접 보호 및 교육장비 등 3개 대분류와 7개 중분류 체계로 정비했다. 특히 AI CCTV(지능형 CCTV), 웨어러블 카메라, 스마트 에어백 조끼, 스마트 통신조끼, VR·AR 기반 스마트 안전교육 장비 등 다양한 스마트 안전장비를 유연하게 수용할 수 있도록 개선했다. AI CCTV의 경우 작업공간 내 근로자의 불안전한 행동, 위험구역 진입, 쓰러짐, 충돌·협착 우려 등을 상시 영상으로 관측하고, AI 분석을 통해 관리자에게 실시간 위험정보를 제공하는 기능을 갖추도록 했다.  권장 성능은 200만 화소 이상, 이동형 기준 8시간 이상 배터리, 실시간 영상 전송, 안전관리 시스템 연동, IP56 이상의 방수·방진 성능 등이다. [자료제공] 국토교통부 「스마트 안전장비 활용 가이드라인 주요 내용 (개정안 일부)」또한 벤처나라, 혁신장터, 나라장터 종합쇼핑몰 등 공신력 있는 가격정보를 안내해 현장에서 적정 도입단가를 쉽게 확인할 수 있도록 했다. 정부는 중소규모 건설현장 지원사업도 확대한다. 공사비 300억원 미만 현장에는 지능형 CCTV 등 7종 장비를 무상 지원하고 50억원 미만 현장에는 스마트 에어백 조끼 등 5종 장비를 지원한다. 산업안전보건공단을 통해서는 상시근로자 50인 미만 사업장에 지정품목 37종에 대한 보조금 지원도 가능하다.[자료제공] 국토교통부 「스마트 안전장비 활용 가이드라인 주요 내용 (개정안 일부)」국토교통부 박동주 건설안전과장은 “개정 가이드라인이 사고 예방에 실질적으로 도움이 되는 기준이 되고, 스마트 안전장비가 현장에 빠르게 확산되는 계기가 되기를 기대한다”고 밝혔다.

  2026-05-13

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  [기획시리즈 ②] 껍데기뿐인 규약은 가라. ‘진짜’ 우리 건물 관리규약 제정법

   지난 1편에서는 집합건물 관리의 헌법인 '관리규약의 중요성'을 짚었다. 그렇다면 현재 우리 건물에 맞는 관리규약은 어떻게 만들어야 할까. 전문가들은 관리규약 제정은 단순한 행정 절차가 아닌, 향후 발생할 수 있는 수천만 원대 법적 분쟁을 예방하는 핵심 경영 활동으로 봐야 한다. '복붙'은 그만!…우리 건물만의 특성 반영한 초안 작성이 중요관리규약 제정의 첫 단계는 초안 작성이다. 많은 관리단이 지자체 표준관리규약을 그대로 사용하는 경우가 적지 않지만, 이는 현실과 괴리된 '껍데기 규약'으로 전락할 가능성이 크다. 지자체의 표준관리규약을 참고하되, 우리 건물의 운영 현실을 냉정하게 반영하여 건물 특성에 부합하는 세밀한 설계가 요구된다. 핵심 체크리스트 :△ 주차장 운영 방식(지정주차, 유료화 등)△ 업종별 공용관리비 차등 부과 기준△ 옥상·테라스 등 공용부분의 전속 사용권 여부△ 관리비 체납 시 연체료율 및 단전·단수 조치등 분쟁이 빈번한 항목을 중심으로 구체적인 기준을 설정해야 한다. 시설관리 전문가는 "초기 규약 설계가 부실하면 이후 모든 갈등이 규약 해석 문제로 번진다"고 지적했다.규약 제정의 최대 난관, '결의 요건' 채우기규약 제정 과정에서 가장 큰 장벽은 법정 의결 요건이다.집합건물법상 관리규약을 제정(또는 변경)하기 위해서는 매우 까다로운 요건을 충족해야 한다. 현행 집합건물법 원칙에 따르면 관리규약 제정 또는 변경을 위해서는 관리단집회(총회)를 열어 구분소유자 수 및 의결권(전유면적 기준) 모두 4분의 3 이상 찬성이 필요하다. 문제는 현실적으로 이 요건을 집회 방식으로 충족하기 어렵다는 점이다. 이에 따라 최근에는 서면·전자 결의가 대안으로 활용되고 있다. 현실적으로 동일한 일시에 소유주 75% 이상이 모이기는 어렵기에 이 상황을 반영하여 집회를 열지 않고 서면이나 전자투표 방식을 통해 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 합의를 얻는 방식이 효율적인 방안이라 할 수 있다.절차 무너지면 무효…투명성이 곧 방어책전문가들은 절차적 정당성이 훼손될 경우 규약 자체가 무효로 돌아갈 수 있다고 경고한다. 단순히 의결 정족수를 채웠다고 해서 모든 절차가 정당화되는 것은 아니라는 지적이다. 결국 규약의 효력을 좌우하는 것은 형식적 요건이 아니라 절차적 정당성이라는 점을 거듭 강조한다. 그렇다면 현장에서 반드시 짚고 넘어가야 할 주요 유의사항은 무엇일까. △ 집회 소집 통지는 최소 1주일 전, 목적사항을 명확히 기재해 발송△ 투표 참여자의 본인 여부 철저 확인△ 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등 적법 서류 검증  이 과정이 미흡할 경우 일부 소유주가 제기하는 총회 결의 무효 확인 소송으로 이어질 수 있다. 실제로 관리규약이 법원에서 무효 판단을 받는 사례도 적지 않다."초기 설계가 비용 절감"…전문가 자문 필요성 커져관리규약은 한 번 제정되면 장기간 건물 운영의 기준이 된다. 특히 소유주의 재산권과 직결되는 만큼, 사소한 조항 하나가 큰 분쟁으로 확대될 수 있다. 이에 따라 업계에서는 초기 단계부터 관리 전문업체 또는 법률 전문가의 자문을 받는 것이 필수적이라는 의견이 힘을 얻고 있다. 형식적인 규약을 벗어나 현실을 반영한 맞춤형 규약과 투명한 절차를 갖추는 것, 이것이 안정적인 집합건물 관리의 출발점이며 장기적인 건물 운영 비용을 줄이는 지름길이다. 기획 담당자집합건물타임즈 법무팀

  2026-04-23

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  [기획시리즈 ①] 우리 건물의 헌법, '관리규약' 제대로 알고 계십니까?

  건물은 완공 이후 시간이 지날수록 물리적 노후화를 피할 수 없다. 그러나 동일한 조건에서 출발한 건물이라도 관리 방식에 따라 10년 뒤 건물의 자산 가치는 크게 달라진다.이 때문에 최근 건물 관리는 단순 유지·보수를 넘어 자산 운영의 영역으로 인식되고 있다. 이러한 관리 체계의 기준이 되는 것이 바로 ‘관리규약’이다. 관리규약은 건물 운영의 원칙과 기준을 정하는 내부 규범으로, 분쟁 예방과 효율적인 관리의 핵심 장치다.  하지만 현장에서는 그 중요성이 충분히 인식되지 못하거나 형식적으로 운영되는 경우도 적지 않다.1. 적용 법률과 관리단, 기본 구조부터 이해해야건물 관리에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 해당 건물이 어떤 법의 적용을 받느냐는 것이다. 공동주택의 경우 「공동주택관리법」이 적용되며, 일정 규모(300세대 이상이거나 승강기가 설치된 150세대) 이상의 아파트는 국가의 엄격한 관리·감독 아래 운영된다. 반면 상가, 오피스텔, 지식산업센터같은 집합건물에 속한 건축물들은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받으며, 이 경우 소유자 중심의 자율성이 크지만, 그만큼 관리 사각지대에 놓이거나 내부 분쟁 발생 확률도 높아진다. 집합건물에서 흔히 발생하는 오해는 ‘관리단을 별도로 설립해야 한다’는 인식이다. 그러나 법적으로는 구분소유자가 2인 이상 존재하는 경우, 별도의 절차 없이 관리단이 자동으로 성립된다. 즉, 소유자는 이미 관리단의 구성원으로서 건물 운영에 대한 권리와 책임을 함께 갖는다.2. 표준규약의 한계, 맞춤형 관리규약이 필요한 이유 "우리는 관리단 만든 적 없는데요?"집합건물법의 적용을 받는 상가나 오피스텔 소유주들이 가장 많이 하는 오해이다. 상가나 오피스텔 등 분양된 건물의 소유자가 2인 이상이 되면, 별도의 설립 절차 없이 '관리단'은 법적으로 자동 설립된다. 즉, 건물을 소유하는 순간 우리는 이미 관리단의 일원이며, 건물 운영에 대한 권리와 책임을 동시에 갖게 되는 것이다. 일부 건물에서는 지자체가 제공하는 표준관리규약을 그대로 사용하는 사례가 있다.표준규약은 참고자료로서 의미는 있지만, 개별 건물의 특성을 충분히 반영하지 못한다는 한계가 있다. 건물마다 주차장 운영 방식, 공용시설 구성, 입점 업종 등이 다르기 때문에, 이를 반영하지 않은 규약은 실제 운영 과정에서 혼선을 초래할 수 있다.특히 업종별 관리비 부과 기준이나 공용공간 사용 방식이 명확하지 않을 경우, 이해관계자 간 갈등으로 이어질 가능성이 높다. 결국 모호한 규약은 분쟁의 원인이 되고, 이는 추가적인 비용과 비효율로 이어진다.반대로 현실을 반영한 명확한 관리규약은 분쟁을 예방하고 관리 효율성을 높이는 핵심 수단이 된다. ▲ 맞춤형 규약의 필요성: 업종별 관리비 부과 기준(예: 물이나 전기를 많이 쓰는 업종), 외부인 주차 요금 징수, 옥상 등 공용부분의 전속 사용권 등 우리 건물만의 특성을 반영한 세부 조항이 반드시 필요하다. ▲ 리스크 예방: 애매한 규약은 훗날 소송과 분쟁의 불씨가 된다. 명확한 관리규약 제정은 불필요한 법적 비용을 막는 최고의 리스크 관리 수단이다.[결론] 관리규약은 자산 가치를 지키는 첫 단추!우리 건물의 관리규약이 현행 법령에 부합하는지, 그리고 현실적인 문제를 제대로 반영하고 있는지 점검할 필요가 있다. 제대로 정비된 관리규약과 투명한 관리 시스템은 건물의 수명을 연장하고 부동산 가치를 극대화하는 가장 확실한 투자다. 지금이 바로 이를 다시 살펴볼 시점이다. 기획 담당자집합건물타임즈 법무팀

  2026-03-26

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  [특집]건설 안전은 선택이 아닌 기업의 ‘미래 전략’!

  본 이미지는 AI생성 이미지입니다.최근 수년간 반복된 건설 현장의 중대재해는 더 이상 한 기업의 사고가 아니다. 이는 산업 전반의 운영 방식, 안전에 대한 인식 수준, 그리고 사회적 책임에 대한 기준이 근본적으로 바뀌었음을 보여주는 상징적 사건이다. 안전은 비용이 아니라 기업 지속가능성을 좌우하는 핵심 투자이며, ESG 시대를 사는 기업이라면 결코 외면할 수 없는 최우선 과제다.건물이 안전해야 사회가 안전하다 건물은 단순한 구조물이 아니라 수많은 사람의 삶과 경제활동을 담아내는 ‘그릇’이다. 구조적 안전이 흔들리면 시민 안전과 지역경제, 나아가 국가의 신뢰까지 무너진다. 최근 건물 붕괴나 구조적 결함 사례는 안전진단의 필요성을 강하게 환기시킨다.특히 준공 이후에도 주기적 · 예측적 안전진단(Predictive Maintenance)을 시행하는 것은 노후화, 사용량 증가, 기후변화로 인한 외력 증가 등 새로운 위험요인을 고려하면 이제 선택이 아닌 필수다.중대재해는 사전예방과 관리체계 부재가 부른 결과 중대재해의 상당수는 ‘예상 밖 사고’가 아니라 ‘예상했지만 관리하지 못한 사고’다.  안전 계획은 존재했으나 제대로 이행되지 않았거나, 현장의 작업자 교육이 형식적이었다는 조사 결과가 반복적으로 나타난다.  즉, 사고의 원인보다 문제는 관리체계의 부재와 실행력의 부족에 있다.  위험성 평가, 공정별 작업 안전분석(JSA), 위험작업 사전허가제(PTW) 등 글로벌 수준의 관리제도를 적용할 수 있음에도 불구하고 현장에서는 여전히 관행이 앞서는 경우가 많다.건설 노동자의 안전은 산업 경쟁력의 출발점 건설 현장은 다수의 공정과 협력업체가 얽힌 복잡한 구조다.  이러한 환경일수록 작업자 보호가 체계적이어야 한다.  특히 ▲위험작업 전문 교육 의무화 ▲보호구 착용 관리 디지털 시스템 도입 ▲근로시간?휴식시간 준수 ▲작업자 의견을 반영하는 안전위원회 운영 등은 사고를 획기적으로 줄일 수 있는 실질적 대책이다.  “사람이 안전해야 공정이 안전하다”는 원칙은 단순한 구호가 아니라 생산성과 품질, 납기 준수 등 기업 성과 전체를 좌우하는 요인이다.제도 개선이 안전을 강화한다 기업의 자율적 노력만으로는 한계가 있다. 제도 개선은 산업의 안전 수준을 끌어올리는 중요한 장치다.  · 노후 건축물 정기점검 강화 및 데이터베이스 일원화 · 중대재해 처벌 관련 지침의 명확화로 실효성 제고· 안전관리자· 감리자 책임 범위 명확화 · 스마트 안전 기술 도입에 대한 인센티브 확대  이러한 개선책은 기업과 현장이 안전관리의 기준을 명확히 인식하도록 돕고, 산업 전반의 수준을 한 단계 끌어올릴 것이다. ESG는 환경(E), 사회(S), 지배구조(G)의 균형을 강조한다. 이 중에서도 ‘사회(S)’에서 최고의 가치가 바로 ‘안전’이다.안전사고는 단기 비용뿐 아니라 기업 이미지, 투자자 신뢰, 고객 관계 등 장기 가치에 직접적인 영향을 미친다.  반대로 선제적인 안전경영을 실천하는 기업은 사회적 신뢰를 확보할 뿐 아니라, 인재 확보, 공공사업 참여, 금융 조달 등에서도 우위를 점한다.즉, 안전은 기업의 평판을 지키는 방패이자 지속가능한 성장을 이끄는 전략 자산이다. 안전은 규제 준수의 문제가 아니라 기업이 어떤 철학과 가치를 추구하는가에 대한 질문이다.‘사람을 우선하는 경영’, ‘리스크를 관리하는 경영’, ‘지속가능성을 실현하는 경영’은 모두 안전을 기본 전제로 한다.기업이 안전을 시스템화하고, 현장이 이를 실천하고, 사회가 이를 평가하는 구조가 정착될 때 우리는 비로소 ‘중대재해 없는 사회’에 다가설 수 있다. 건설 산업의 내일은 안전에 달려 있다. 그리고 안전을 지키는 기업이야말로 ESG 시대에 지속가능한 경쟁력을 가진 기업이다. 이제 안전은 선택이 아니라 미래를 위한 필수 전략이다.

  2026-02-05

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  노후·취약 시설물 정밀안전진단 의무화… 「시설물안전법」 시행령 개정

  국토교통부(장관 김윤덕)는 11월 25일 열린 국무회의에서 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법(시설물안전법)」 시행령 일부 개정안이 의결됐다고 밝혔다. 개정안은 오는 12월 4일부터 시행되며, 노후·취약 시설물에 대한 안전관리 기준을 대폭 강화한 것이 핵심이다. 정밀안전진단은 구조안전성 평가를 포함한 가장 고도화된 검사로, 시설물의 물리적·기능적 결함과 원인을 면밀히 파악해 보수·보강 방안을 제시하는 절차이다. 국토부는 “정밀안전진단 대상이 대폭 확대됨에 따라 노후 시설물의 구조적 결함을 조기에 발견하고 사고 예방 능력이 한층 강화될 것”이라고 설명했다. 다만 철거 후 재시공 등 불가피한 사유가 있을 때는 국토부 장관과 협의해 기한을 연장할 수 있다. 이 조치는 지난해 7월 정자교 붕괴 사고 이후 마련된 후속 대책의 하나로, 신속한 보수·보강을 통해 위험 요소를 조기에 제거하려는 취지다. 남영우 국토부 건설정책국장은 “노후·취약 시설물의 선제적 안전관리가 국민 안전의 핵심”이라며 관리주체들의 법령 준수와 철저한 점검·조치를 당부했다. 이번 시행령 개정은 중·소규모 시설물까지 관리 범위를 확대한 것으로, 시설물 안전관리 체계를 한층 고도화하는 전기가 될 것으로 기대된다.

  2025-12-01

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