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  AI로 진화하는 집합건물 관리

  상가와 오피스텔, 지식산업센터와 같은 집합건물에는 냉난방·전기·급배수·승강기·주차 등 다양한 설비가 복합적으로 운영된다.  이러한 건물에 인공지능(AI)을 접목하면 고장 후 수리하는 방식에서 벗어나 데이터에 기반한 예측·예방 중심의 관리가 가능해진다. AI는 설비의 상태와 에너지 사용량을 실시간으로 분석해 유지관리 효율을 높이고, 이용자에게 더욱 안전하고 쾌적한 환경을 제공하는 기술로 주목받고 있다.[기획] AI로 진화하는 집합건물 관리 [소스제공]챗 GPTAI 기반 관리시스템은 냉난방기와 펌프, 전기설비, 승강기 등에서 발생하는 온도·압력·전류·진동 데이터를 분석한다.  평소와 다른 변화를 조기에 발견해 설비 고장을 예방하고, 실제 상태에 맞춰 점검과 부품 교체 시점을 판단하는 데 도움을 준다. 이를 통해 갑작스러운 설비 중단을 줄이고, 아직 사용할 수 있는 부품의 불필요한 교체와 자원 낭비도 줄일 수 있다.AI가 만드는 환경 중심의 집합건물 관리 1. 에너지 사용 최적화 집합건물은 시간대와 계절, 층별 용도, 이용 인원에 따라 에너지 사용량이 달라진다. AI가 전력과 냉난방 사용 패턴, 외부 기온, 실내환경을 함께 분석하면 필요한 공간에 필요한 만큼의 에너지를 공급할 수 있다. 태양광 발전설비나 건물에너지관리시스템과 연계하면 자체 생산한 전력을 효율적으로 배분하고, 전력 사용이 집중되는 시간도 예측할 수 있다. 이러한 관리는 건축물의 에너지 소비와 온실가스 배출을 줄이고 환경을 고려한 건물 운영을 실현하는 데 도움이 된다. 2. 설비 · 안전관리의 고도화 AI 시스템은 화재와 누수, 침수, 공기질, 설비 과열과 같은 정보를 종합해 이상 징후를 관리자에게 빠르게 전달한다.  지하주차장의 공기질과 환기설비 상태를 연계하거나 집수정 수위와 배수펌프의 운전정보를 함께 분석하면 문제가 확대되기 전에 점검과 조치를 시작할 수 있다. 접수된 민원을 공간과 시간대별로 분석해 반복되는 냉난방·누수·소음 문제의 원인을 찾는 데에도 활용할 수 있다.  이를 통해 관리 서비스의 품질을 높이고 이용자에게 더욱 안전하고 쾌적한 건물환경을 제공할 수 있다. 3. 투명하고 효율적인 운영 집합건물은 여러 소유자와 이용자가 함께 사용하는 공간인 만큼 관리 현황과 비용 사용 결과를 투명하게 공유하는 것이 중요하다.  에너지 사용량과 설비 상태, 점검 이력, 공사 진행, 관리비 지출 자료가 서로 분리돼 있으면 전체적인 관리 상태를 확인하기 어렵다. AI 기반 통합관리시스템은 흩어진 관리자료를 자동으로 분류하고 분석해 이해하기 쉬운 형태로 정리할 수 있다.  관리자는 자료 취합에 필요한 시간을 줄이고, 구분소유자는 건물의 주요 관리 현황과 비용 사용 결과를 보다 쉽게 확인할 수 있다. 시설개선이나 공사가 필요한 경우에도 설비의 상태와 예상비용, 에너지 절감 효과를 데이터로 비교할 수 있어 더욱 합리적인 의사결정이 가능해진다. 앞으로 좋은 집합건물의 기준은 규모와 외관에만 머물지 않을 것이다.  에너지를 얼마나 효율적으로 사용하고, 설비와 자원을 얼마나 오래 활용하며, 관리 결과를 얼마나 투명하게 공유하는지가 건물의 경쟁력을 결정하게 된다. AI가 건물의 변화를 먼저 읽고 관리자는 데이터를 바탕으로 판단하며, 이용자는 더욱 안전하고 쾌적한 환경을 누리는 것. 이것이 환경과 사람을 함께 생각하는 미래형 집합건물의 모습이 될것이다. 기획·편집 | 집합건물타임즈

  2026-09-07

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  집합건물 여름철 폭염, 집중호우 대비 철저히

  [이미지편집] 집합건물타임즈최근 기후변화의 영향으로 집중호우와 폭염이 반복되면서 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 집합건물의 안전관리 중요성이 커지고 있다. 특히 여름철에는 침수, 누전, 정전, 승강기 고장, 기계설비 이상, 화재 등의 위험이 증가하는 만큼 건물 관리주체의 철저한 대비가 요구된다. 전문가들은 "여름철 안전사고는 대부분 사전 점검과 유지관리를 통해 예방할 수 있으며, 관련 법령에서도 관리주체의 안전관리 의무를 명확히 규정하고 있다"고 설명한다. 지원 대상은 육지와 연결되지 않아 여객선을 이용해야 하는 섬을 방문하는 여행객이다. 팀 단위로 신청할 수 있으며, 7월부터 8월 사이 1박 2일 이상 섬 여행을 한 경우 여행 경비 일부를 지원받을 수 있다.집중호우 대비 배수시설 점검 필수여름철 가장 빈번하게 발생하는 사고는 침수 피해다. 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」은 시설물 관리주체에게 안전점검 및 유지관리 의무를 부여하고 있으며, 건축물 관리자는 배수로, 집수정, 우수관, 지하주차장 배수시설 등을 정기적으로 점검해야 한다. 특히 지하주차장을 보유한 집합건물은 집중호우 시 침수 위험이 높아 배수펌프 작동 상태와 역류 방지시설을 사전에 확인할 필요가 있다. 실제로 최근 수년간 발생한 침수사고 상당수가 배수시설 관리 미흡과 전기설비 침수로 인한 2차 피해로 이어진 사례가 보고되고 있다.전기설비 안전관리 의무 강화장마철에는 누전과 감전사고 위험도 증가한다. 「전기안전관리법」에 따르면 일정 규모 이상의 건축물은 전기안전관리자를 선임하거나 전문기관에 위탁하여 전기설비를 관리해야 한다. 관리주체는 분전반, 수배전반, 비상발전기, 접지설비 등의 이상 유무를 점검해야 하며, 침수 우려 지역의 전기설비는 사전 보호조치를 시행해야 한다. 전문가들은 집중호우 이후에는 반드시 절연저항 측정과 누전 여부를 확인한 뒤 전원을 투입해야 한다고 조언한다.기계설비 유지관리도 법적 의무 폭염이 이어지는 여름철에는 냉방설비 사용량이 급증한다. 「기계설비법」 제17조는 일정 규모 이상의 건축물에 대해 기계설비 성능점검을 실시하도록 규정하고 있다. 냉동기, 냉각탑, 공조기, 급수설비, 배수설비 등의 성능 저하는 단순 불편을 넘어 건물 전체 운영에 영향을 줄 수 있다. 특히 냉각탑과 저수조는 여름철 세균 번식 위험이 높아 정기적인 점검과 청소가 필요하다.승강기 안전점검도 중요 폭우와 낙뢰 발생 시 승강기 고장 사례가 증가한다. 「승강기 안전관리법」은 승강기 관리주체에게 자체점검과 유지관리 의무를 부여하고 있다. 여름철에는 침수 가능성이 있는 승강기 피트(Pit) 부분과 비상통화장치, 비상전원장치 등을 중점적으로 점검해야 한다. 승강기 침수는 이용자 고립사고로 이어질 수 있어 집중호우 예보 시 선제적인 운행 제한 조치도 검토할 필요가 있다.폭염 속 화재 위험도 높아져 고온다습한 환경은 전기설비 과부하와 냉방기기 과열을 유발할 수 있다. 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」은 소방시설의 정상 작동 상태 유지 의무를 규정하고 있다. 관리주체는 화재수신기, 소화기, 옥내소화전, 자동화재탐지설비 등의 작동 상태를 점검해야 하며, 비상구와 피난통로 확보 여부도 확인해야 한다. 여름철 화재는 냉방기 사용 증가와 전기적 요인으로 발생하는 경우가 많아 전기설비 점검과 함께 소방시설 관리가 병행되어야 한다.안전한 여름은 평소 관리에서 시작된다 집합건물의 안전은 단순히 사고 발생 후 대응하는 것이 아니라 사전에 위험요인을 제거하는 예방 활동에서 시작된다. 집중호우와 폭염은 매년 반복되는 계절적 재난이지만, 관련 법령에 따른 점검과 유지관리만 제대로 이행해도 상당수 사고는 예방할 수 있다. 배수시설 점검, 전기설비 관리, 기계설비 성능점검, 승강기 안전관리, 소방시설 유지관리는 선택이 아닌 법적 의무다. 건물의 가치와 입주자의 안전을 지키기 위해 관리단과 관리인은 올여름에도 안전점검을 최우선 과제로 삼아야 할 시점이다.

  2026-08-03

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  [기획 시리즈 ④]건물 혈관 막는 '미납 관리비'

   건물 운영에 필요한 관리비가 제때 걷히지 않으면 건물의 정상적인 운영은 물론 안전관리에도 심각한 차질이 발생한다. 시설물 안전점검과 노후 설비 교체가 지연되고, 결국 그 부담은 성실하게 관리비를 납부하는 입주자와 구분소유자들에게 전가된다. 전문가들은 미납 관리비를 단순한 체납 문제가 아닌 "건물의 생명력을 약화시키는 '혈관 질환'" 으로 보고, 법적 절차에 따른 체계적인 대응이 무엇보다 중요하다고 강조한다. 그렇다면 미납 관리비를 합법적이면서도 효과적으로 회수하기 위해서는 어떤 절차와 대응이 필요할까. 성공적인 체납 관리의 핵심 노하우를 단계별로 살펴보자.골든타임을 놓치지 마라… 초기 대응의 핵심은 '내용증명'관리비 체납은 시간이 지날수록 회수 가능성이 크게 낮아진다. 일반적으로 2~3개월 이상 연체가 발생하면 즉시 대응에 나서는 것이 바람직하다. 가장 먼저 활용하는 방법은 우체국 내용증명 발송이다. 내용증명 자체에 강제집행 효력은 없지만, "지정된 기한까지 납부하지 않을 경우 법적 조치와 단전·단수를 진행하겠다"는 의사를 공식적으로 전달하는 효과가 있다. 또한 이후 소송이 진행될 경우 중요한 증거자료로 활용될 수 있어 초기 대응 수단으로 널리 활용된다.빠르고 저렴한 법적 대응… '지급명령'과 '가압류' 활용내용증명에도 납부가 이루어지지 않는다면 정식 소송보다 신속하고 비용 부담이 적은 법적 절차를 고려할 수 있다. ▶ 지급명령 신청법원에 서류를 제출하면 채무자에게 지급명령이 송달되는 제도다. 채무자가 2주 이내 이의를 제기하지 않을 경우 확정판결과 동일한 효력이 발생하며, 이후 강제집행이나 부동산 경매 절차를 진행할 수 있다. ▶ 가압류체납자가 재산을 처분하거나 부동산을 매각하는 것을 방지하기 위한 보전처분이다. 특히 관리비 회수가 어려워질 가능성이 있는 경우 체납자의 부동산을 미리 묶어둘 수 있는 효과적인 수단으로 평가된다.단전·단수는 신중해야… 자칫 형사처벌 대상 될 수도현장에서 가장 많이 거론되는 방법이 단전·단수 조치다. 하지만 충분한 법적 근거 없이 이를 시행할 경우 관리인이나 관리단 관계자가 오히려 업무방해죄 등 형사상 책임을 질 수 있어 각별한 주의가 필요하다. 대법원 판례는 단전·단수가 정당행위로 인정되기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 한다고 보고 있다. 관리규약에 단전·단수에 관한 명확한 근거 조항이 있을 것사전에 충분한 경고와 납부 독촉 등 통지 절차가 이루어질 것체납 기간과 체납 금액 등 조치의 동기가 객관적으로 정당할 것 즉, 관리규약이 제대로 마련되지 않은 상태에서 물리적으로 전기나 수도를 차단하는 행위는 매우 위험하며, 반드시 법률 검토를 거쳐 신중하게 진행해야 한다.경매 후에도 받을 수 있다… '공용부분 관리비'는 승계 대상체납자의 호실이 경매로 넘어가거나 소유권이 이전되는 경우에도 관리비 회수 가능성은 남아 있다. 대법원 판례에 따르면 새로운 소유자(낙찰자 등)는 체납된 관리비 가운데 '공용부분 관리비'에 대해서는 승계하여 납부할 의무가 있다. 다만 전유부분(개별 사용분) 관리비와 연체료는 승계 대상이 아니다. 따라서 관리단은 공용부분과 전유부분 관리비를 명확히 구분하여 회계 처리해야 하며, 공용부분 체납액에 대해서는 새로운 소유자에게 적법하게 청구할 수 있도록 관리체계를 갖추는 것이 중요하다.체납관리도 결국 '시스템'이 답이다관리비 체납은 감정적으로 대응할 문제가 아니라 법률과 절차에 근거한 체계적인 경영 관리의 영역이다. 전문가들은 △투명한 관리비 부과 내역 공개 △체계적인 연체 알림 시스템 운영 △신속한 내용증명 발송 △지급명령 및 가압류 등 법적 절차 활용 △법률 전문가 및 건물관리 전문기관과의 협업 체계 구축 등이 병행되어야 미납 관리비로 인한 재무 리스크를 최소화할 수 있다고 강조한다. 건물의 안전과 자산 가치를 지키는 첫걸음은 관리비를 제대로 걷는 시스템에서 시작된다. 체납 관리의 핵심은 강압이 아닌 합법적인 절차와 체계적인 관리 시스템이라는 점을 기억해야 한다.기획 담당자집합건물타임즈 법무팀

  2026-06-26

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  미래의 스마트시티, 건물에서 답을 찾다

  스마트도시 건물의 미래, 탄소중립과 ESG는 어떻게 관리할 것인가 [이미지제공]클립아트코리아기후위기와 탄소중립 시대가 현실이 되면서 도시의 역할도 빠르게 달라지고 있다. 이제 도시는 단순히 사람이 모여 사는 공간을 넘어 지속가능성을 실현하는 플랫폼이 되고 있다. 특히 건물은 도시 에너지 사용과 탄소배출의 큰 비중을 차지하는 만큼, 스마트도시에서 건물 관리 방식은 탄소중립과 ESG 실천의 핵심 요소로 떠오르고 있다. 과거 건물 관리가 시설 유지와 안전 중심이었다면, 앞으로는 환경성과와 사회적 책임까지 함께 관리하는 통합 운영이 요구된다.  스마트 기술과 ESG 기준이 결합되면서 건물은 더 이상 단순한 공간이 아니라 지속가능성을 실현하는 중요한 기반이 되고 있다. 기술 중심에서 관리 중심으로 스마트도시 논의에서 가장 많이 등장하는 단어는 기술이다. IoT 센서, 인공지능 기반 설비 운영, 디지털 트윈, 데이터 기반 에너지 관리 시스템 등 다양한 기술이 건물 관리에 적용되고 있다. 하지만 중요한 것은 기술 그 자체가 아니라 기술을 활용해 얼마나 효율적으로 관리하느냐이다.  아무리 첨단 시스템을 도입하더라도 운영 기준과 관리 체계가 없다면 기대한 성과를 얻기 어렵다. 스마트 건물의 경쟁력은 결국 기술의 수준이 아니라 지속적으로 운영하고 개선하는 관리 능력에서 결정된다. 탄소중립, 건물 운영에서 시작된다 탄소중립은 거창한 정책만으로 이루어지지 않는다.  실제로는 건물의 일상적인 운영에서 시작된다. 에너지 효율 설비 도입, 냉난방 운영 최적화, 재생에너지 활용, 실시간 에너지 모니터링 등은 이미 현실적인 탄소 감축 방법이다. 특히 스마트도시에서는 데이터를 활용한 에너지 사용 최적화 관리가 중요한 역할을 한다. 이러한 관리가 체계적으로 이루어질 때 건물은 단순한 에너지 소비 공간이 아니라 에너지를 절약하고 탄소를 줄이는 도시 인프라로 바뀔 수 있다. ESG 실천은 데이터와 평가에서 완성된다 최근 ESG는 기업 경영뿐 아니라 도시 운영에서도 중요한 기준이 되고 있다. 하지만 ESG가 단순한 선언이나 구호에 머물러서는 의미가 없다. 건물의 에너지 사용량, 탄소배출량, 안전 관리 수준, 사회적 책임 활동 등을 데이터 기반으로 측정하고 평가하는 시스템이 필요하다.  이러한 평가 체계는 운영의 투명성을 높이고 지속적인 개선을 가능하게 한다. 특히 스마트도시에서는 실시간 데이터 관리가 가능하기 때문에 ESG 성과를 객관적으로 관리할 수 있는 환경이 만들어지고 있다. 결국 핵심은 사람과 시스템이다 스마트 기술이 발전할수록 오히려 더 중요해지는 것은 사람과 관리 시스템이다.  건물 관리 전문 인력, 운영 기준, 지속적인 점검 체계가 함께 갖춰져야 기술의 효과도 제대로 나타난다. 또한 건물 이용자와 관리 주체, 지역사회가 함께 참여하는 구조 역시 중요하다.  에너지 절약이나 친환경 운영은 관리자의 노력만으로는 한계가 있기 때문이다. 결국 스마트도시의 지속가능성은 기술만으로 만들어지지 않는다.  책임 있는 관리와 협력 구조가 함께 작동할 때 비로소 가능해진다. 도시 경쟁력은 지속가능성에서 나온다 스마트도시의 건물은 이제 단순한 시설이 아니라 환경과 사회, 그리고 미래 세대의 가치를 함께 담아내는 공간이 되고 있다.  탄소중립과 ESG 실천 역시 거창한 구호가 아니라 건물 운영과 관리의 작은 변화에서 시작되는 실천 과제라고 볼 수 있다. 앞으로 건물 관리의 방향은 분명하다. 기술을 도입하는 것에 그치지 않고 이를 효율적으로 운영하는 관리 체계를 만들고, 데이터 기반 평가를 통해 지속적으로 개선해 나가는 것이다.  여기에 사람 중심의 운영과 협력이 더해질 때 스마트도시는 비로소 지속가능한 도시로 발전할 수 있다. 결국 미래 도시의 경쟁력은 얼마나 많은 기술을 갖추었느냐가 아니라 얼마나 책임 있게 관리하고 지속가능하게 운영하느냐에 달려 있다.  스마트도시 건물의 탄소중립과 ESG 실천은 바로 그 출발점이 될 것이다.

  2026-03-11

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  [특집]건설 안전은 선택이 아닌 기업의 ‘미래 전략’!

  본 이미지는 AI생성 이미지입니다.최근 수년간 반복된 건설 현장의 중대재해는 더 이상 한 기업의 사고가 아니다. 이는 산업 전반의 운영 방식, 안전에 대한 인식 수준, 그리고 사회적 책임에 대한 기준이 근본적으로 바뀌었음을 보여주는 상징적 사건이다. 안전은 비용이 아니라 기업 지속가능성을 좌우하는 핵심 투자이며, ESG 시대를 사는 기업이라면 결코 외면할 수 없는 최우선 과제다.건물이 안전해야 사회가 안전하다 건물은 단순한 구조물이 아니라 수많은 사람의 삶과 경제활동을 담아내는 ‘그릇’이다. 구조적 안전이 흔들리면 시민 안전과 지역경제, 나아가 국가의 신뢰까지 무너진다. 최근 건물 붕괴나 구조적 결함 사례는 안전진단의 필요성을 강하게 환기시킨다.특히 준공 이후에도 주기적 · 예측적 안전진단(Predictive Maintenance)을 시행하는 것은 노후화, 사용량 증가, 기후변화로 인한 외력 증가 등 새로운 위험요인을 고려하면 이제 선택이 아닌 필수다.중대재해는 사전예방과 관리체계 부재가 부른 결과 중대재해의 상당수는 ‘예상 밖 사고’가 아니라 ‘예상했지만 관리하지 못한 사고’다.  안전 계획은 존재했으나 제대로 이행되지 않았거나, 현장의 작업자 교육이 형식적이었다는 조사 결과가 반복적으로 나타난다.  즉, 사고의 원인보다 문제는 관리체계의 부재와 실행력의 부족에 있다.  위험성 평가, 공정별 작업 안전분석(JSA), 위험작업 사전허가제(PTW) 등 글로벌 수준의 관리제도를 적용할 수 있음에도 불구하고 현장에서는 여전히 관행이 앞서는 경우가 많다.건설 노동자의 안전은 산업 경쟁력의 출발점 건설 현장은 다수의 공정과 협력업체가 얽힌 복잡한 구조다.  이러한 환경일수록 작업자 보호가 체계적이어야 한다.  특히 ▲위험작업 전문 교육 의무화 ▲보호구 착용 관리 디지털 시스템 도입 ▲근로시간?휴식시간 준수 ▲작업자 의견을 반영하는 안전위원회 운영 등은 사고를 획기적으로 줄일 수 있는 실질적 대책이다.  “사람이 안전해야 공정이 안전하다”는 원칙은 단순한 구호가 아니라 생산성과 품질, 납기 준수 등 기업 성과 전체를 좌우하는 요인이다.제도 개선이 안전을 강화한다 기업의 자율적 노력만으로는 한계가 있다. 제도 개선은 산업의 안전 수준을 끌어올리는 중요한 장치다.  · 노후 건축물 정기점검 강화 및 데이터베이스 일원화 · 중대재해 처벌 관련 지침의 명확화로 실효성 제고· 안전관리자· 감리자 책임 범위 명확화 · 스마트 안전 기술 도입에 대한 인센티브 확대  이러한 개선책은 기업과 현장이 안전관리의 기준을 명확히 인식하도록 돕고, 산업 전반의 수준을 한 단계 끌어올릴 것이다. ESG는 환경(E), 사회(S), 지배구조(G)의 균형을 강조한다. 이 중에서도 ‘사회(S)’에서 최고의 가치가 바로 ‘안전’이다.안전사고는 단기 비용뿐 아니라 기업 이미지, 투자자 신뢰, 고객 관계 등 장기 가치에 직접적인 영향을 미친다.  반대로 선제적인 안전경영을 실천하는 기업은 사회적 신뢰를 확보할 뿐 아니라, 인재 확보, 공공사업 참여, 금융 조달 등에서도 우위를 점한다.즉, 안전은 기업의 평판을 지키는 방패이자 지속가능한 성장을 이끄는 전략 자산이다. 안전은 규제 준수의 문제가 아니라 기업이 어떤 철학과 가치를 추구하는가에 대한 질문이다.‘사람을 우선하는 경영’, ‘리스크를 관리하는 경영’, ‘지속가능성을 실현하는 경영’은 모두 안전을 기본 전제로 한다.기업이 안전을 시스템화하고, 현장이 이를 실천하고, 사회가 이를 평가하는 구조가 정착될 때 우리는 비로소 ‘중대재해 없는 사회’에 다가설 수 있다. 건설 산업의 내일은 안전에 달려 있다. 그리고 안전을 지키는 기업이야말로 ESG 시대에 지속가능한 경쟁력을 가진 기업이다. 이제 안전은 선택이 아니라 미래를 위한 필수 전략이다.

  2026-02-05

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