건물의 가치를 떨어뜨리는 가장 큰 위험은 외부가 아닌 내부에서 시작되는 경우가 많다.

리비 횡령과 회계 부정, 공사·용역 계약 비리, 공용부분 무단 점유와 불법 개조는 건물 운영의 신뢰를 무너뜨리고 재산상 손실은 물론 안전사고까지 초래할 수 있다.

전문가들은 이러한 문제를 예방하기 위해서는 개인의 양심에 의존하기보다 투명한 정보 공개와 객관적인 관리 시스템을 구축하는 것이 가장 효과적인 예방책이라고 강조한다.

회계가 흔들리면 건물도 흔들린다… 관리비 횡령과 회계 부정 차단

건물 운영 과정에서 가장 빈번하게 발생하는 비리는 관리비 횡령과 회계 부정이다. 영수증을 허위 작성하거나 공사비와 수선유지비를 과다 계상하는 방식으로 관리비를 유용하는 사례가 꾸준히 발생하고 있다.

이를 예방하기 위해서는 관리인 1인에게 재무 권한을 집중시키지 말고, 지출 결의 시 관리위원회 또는 복수의 임원이 함께 확인하는 내부 통제 절차를 마련해야 한다.

또한 관리비 장부를 체계적으로 작성·보관하고 외부 회계감사를 적극 활용하면 회계의 투명성을 높이고 비리를 사전에 차단하는 효과를 기대할 수 있다.

계약의 투명성이 경쟁력… 공사·용역업체 선정 비리 예방

청소, 경비, 승강기 유지관리, 방수공사 등 건물 운영 과정에서는 다양한 계약이 반복적으로 이루어진다.

이 과정에서 특정 업체와의 유착이나 수의계약 남용, 리베이트 수수 등이 발생하면 관리비 부담은 커지고 서비스 품질은 떨어질 수밖에 없다.

전문가들은 일정 금액 이상의 계약은 공개 경쟁입찰을 원칙으로 하고, 단순한 최저가 경쟁보다 업체의 실적과 기술력, 재무 상태 등을 종합적으로 평가할 수 있는 객관적인 선정 기준을 관리규약에 명문화해야 한다고 조언한다.

계약 과정과 결과를 입주자에게 투명하게 공개하는 것도 비리를 예방하는 중요한 방법이다.

'나 하나쯤이야'가 대형 사고 부른다… 공용부분 무단 점유와 불법 개조

공용부분을 무단으로 사용하는 행위 역시 건물 안전을 위협하는 대표적인 불법행위다.

대법원 판례는 단전·단수가 정당행위로 인정되기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 한다고 보고 있다.

복도와 비상계단에 물건을 적치하거나 옥상을 무단 점유해 가설건축물을 설치하고, 내력벽을 임의로 철거하거나 훼손하는 행위는 관련 법령 위반은 물론 화재나 재난 발생 시 대형 인명피해로 이어질 가능성이 높다.

관리단은 정기적인 시설 점검과 순찰을 통해 불법 시설물을 신속하게 적발하고, 원상복구를 요구한 뒤 이를 이행하지 않을 경우 관계기관 신고 등 법적 절차를 적극 검토해야 한다.

비리를 막는 최고의 예방책… 정보공개와 입주자 참여

건물 내 비리는 폐쇄적인 운영 구조와 관리에 대한 무관심 속에서 더욱 쉽게 발생한다.

전문가들은 ▲회계 장부와 관리비 집행 내역 공개 ▲공사 계약 과정의 투명한 공개 ▲관리단집회 회의록 공개 ▲온라인 홈페이지나 모바일 시스템을 활용한 정보 공유 등을 통해 입주자의 감시와 참여를 확대해야 한다고 강조한다.

건물 운영의 투명성이 높아질수록 불법행위는 자연스럽게 줄어들고, 관리에 대한 신뢰와 자산가치 역시 함께 높아질 수 있다.

투명한 관리가 건물의 미래를 지킨다

건물 내 불법행위와 비리는 한 번 발생하면 금전적 손실뿐 아니라 입주자 간 갈등과 건물의 신뢰 하락으로 이어질 수 있다.

따라서 관리단은 회계와 계약, 시설관리 전반에 걸쳐 객관적인 관리 기준과 내부 통제 시스템을 마련하고, 모든 정보를 투명하게 공개하는 운영 문화를 정착시켜야 한다.

건물의 안전과 자산 가치를 지키는 가장 확실한 방법은 철저한 감시보다 투명한 시스템을 만드는 데 있다는 점을 기억해야 한다.

기획 담당자집합건물타임즈 법무팀